BFW Newsletter Juni 2010

Die Abberufung des Verwalters - kein leichtes Unterfangen

Die Abberufung des Verwalters beschäftigt immer wieder die Gerichte. Die Gründe für den Wunsch nach Abberufung sind vielfältig. Oft ist es die schlichte Unzufriedenheit einzelner Eigentümer mit dem Verwalter, oft gibt es jahrelange Streitigkeiten zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwaltung. Nachdem Verwalter zwangsläufig mit einer Vielzahl einzelner Meinungen und Ansichten der Wohnungseigentümer konfrontiert werden, handelt es sich naturgemäß auch um ein sehr konfliktträchtiges Betätigungsfeld. All dies führt immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten und dem Wunsch nach Abberufung des bisherigen Verwalters.

Hinzu kommt, dass ein WEG-Verwalter grundsätzlich schwierige Aufgaben zu erfüllen hat: Einerseits die zahlreichen Verpflichtungen aus Wohnungseigentumsgesetz und Verwaltervertrag. Andererseits die Pflicht, den Konsens der Eigentümergemeinschaft herzustellen, insbesondere durch Mehrheitsbeschlüsse. Ebenso sei erwähnt, dass es - wie in allen Berufszweigen - schwarze Schafe unter den Verwaltern gibt. Deshalb existiert auch eine Fülle von Rechtsprechung zur Abberufung von Verwaltern, etwa wegen Verwirklichung einzelner Vermögensdelikte.

Die Abberufung erfolgt durch die Wohnungseigentümer, in der Regel durch Mehrheitsbeschluss.

Ein Einzeleigentümer kann die Abberufung gerichtlich durchsetzen, wenn ihm entweder die vorherige Anrufung der Wohnungseigentümerversammlung nicht zugemutet werden kann, oder wenn dessen Versuch, einen Mehrheitsbeschluss herbeizuführen, gescheitert ist. Nur in diesen Fällen besteht für einzelne Eigentümer ein Rechtsschutzbedürfnis für das gerichtliche Abberufungsverfahren.

Ist ein Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt worden - was eher seltener anzutreffen sein wird - so kann der Verwalter ohne besonderen Grund unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist durch Eigentümerbeschluss abberufen werden.

Diese, sogenannte ordentliche Abberufung ist nicht möglich, wenn der Verwalter auf bestimmte Zeit (gesetzlich auf fünf Jahre begrenzt) bestellt worden ist. Die Bestellung auf bestimmte Zeit ist der in der Praxis häufiger anzutreffende Fall. Liegt eine solche vor, so kann der Verwalter in der Regel nur aus einem wichtigen Grund abberufen werden. Dieses Abberufungsrecht steht den Wohnungseigentümern immer zu und kann nicht eingeschränkt werden.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern nach Treu und Glauben eine weitere Fortführung der Verwaltertätigkeit nicht zumutbar ist, insbesondere, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter zerstört ist (BGH NZM 2002, 788).

Folgende Gründe hat die Rechtsprechung anerkannt: Entgegennahme von Provisionen durch den Verwalter, mangelnde Sorgfalt in finanziellen Angelegenheiten, rechtskräftige Verurteilung wegen Vermögensdelikten, Weigerung eine Jahresabrechnung zu erstellen, Verletzung der Neutralitätspflicht, Weigerung des Verwalters Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen oder eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Ein wichtiger Grund wurde verneint bei Fehlern in der Einzelabrechnung, der Protokollführung, verspäteter Versendung des Protokolls, Verweigerung der Akteneinsicht.

Die Rechtsbegriffe "Treu und Glauben", "Unzumutbarkeit der Verwaltertätigkeit bis zum Ablauf der Bestellungszeit", "Zerstörung des Vertrauensverhältnisses" zeigen, dass die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grunde eine Ausnahme ist. Sie ist die sogenannte Ultima ratio.

Betreibt der Verwalter die gerichtliche Anfechtung des Abberufungsbeschlusses, so findet eine Interessenabwägung durch den Richter statt. Zwar hat die Rechtsprechung zahlreiche Grundsätze zur Abberufung des Verwalters entwickelt, letztlich kann aber wegen der gerichtlichen Interessenabwägung nur selten eine zuverlässige Prognose zur tatsächlichen Wirksamkeit der Abberufung erfolgen.

Über folgenden Fall der Abberufung hatte das Bayerische Oberste Landesgericht (AZ.: 2Z BR 66/04, Beschluss vom 05.05.2004) im vergangenen Jahr zu entscheiden:

In einer Eigentumswohnanlage gehört die überwiegende Zahl der Wohnungen Familienangehörigen. Eine Miteigentümerin ist die Ehefrau des Verwalters. Ein Miteigentümer, der nicht zur Familie gehört, beantragte, den Verwalter nicht mehr zu bestellen. "Die Familie" lehnte diesen Antrag ab und beschloss mehrheitlich, den Ehemann der Miteigentümerin auf weitere 5 Jahre als Verwalter zu bestellen.

Das Gericht stellte zunächst fest: Der Einzeleigentümer muss bei Berücksichtigung der Mehrheitsverhältnisse der Familie nicht versuchen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, mit dem Ziel, den Verwalter abzuberufen. In Anbetracht der Mehrheitsverhältnisse der Familie sei das Ergebnis vorbestimmt und somit eine nutzlose Förmelei. Unter Bezugnahme auf die frühere Rechtsprechung (BayObLG, NJW - RR 1997, 1443) kann dem Antragsteller die vorherige (nutzlose) Anrufung einer Eigentümerversammlung in Anbetracht der Mehrheitsverhältnisse nicht zugemutet werden.

Das Gericht erachtete im konkreten Fall die Abberufung des Verwalters als zulässig.

Weil er ohne Eigentümerbeschluss gegen die Gemeinschaft geltend gemachte Forderungen seiner Familienangehörigen im Namen der Eigentümergemeinschaft anerkannt hat und dadurch die Interessen seiner Familienangehörigen bevorzugt hat.

Weil er seinen Familienangehörigen unberechtigt eine Rückzahlung geleistet hat.

Weil er sein Verwalterhonorar an seine Ehefrau abgetreten hat und das Honorar - wiederum ohne Eigentümerbeschluss - mit Wohngeldansprüchen der Gemeinschaft gegen seine Frau verrechnet hat.

Weil er einseitig gegen die Interessen von Einzeleigentümern (bei gleichzeitiger Bevorzugung seiner Angehörigen) verstoßen hat.

Als "Mit-Grund" wurde darüber hinaus die Tatsache erachtet, dass der Verwalter sich über einen längeren Zeitraum geweigert hat, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren.

In einer anderen Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts ging es um Folgendes (Beschluss vom 03.11.04 AZ.: 2Z BR 102/04:

Der Verwalter hatte verschwiegen, dass er an Firmen, an denen er beteiligt, bzw. als Geschäftsführer bestellt war, in Insolvenzverfahren verwickelt war.

Nachdem die Wohnungseigentümer den Verwalter in einer Versammlung zu diesen Insolvenzen befragen wollten, verließ er den Versammlungsort und äußerte sich auch in der Folgezeit nicht zu den Fragen der Eigentümer.

Das Bayerische Oberste Landesgericht bejahte deshalb eine nachhaltige Erschütterung des Vertrauensverhältnisses. Es wies den Antrag des Verwalters, den Abberufungsbeschluss für ungültig zu erklären zurück.

Durch das Gericht wurde klargestellt, dass eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund nur dann in Betracht kommt, wenn der Grund nach der Verwalterbestellung entstanden ist oder erst danach bekannt geworden ist.

Eine Abberufung des Verwalters kann nicht auf Gründe gestützt werden, die bereits bei Bestellung des Verwalters hätten berücksichtigt werden können. In dem vorgenannten Fall lag der Sachverhalt deshalb anders, weil der Verwalter auf die berechtigten Fragen zur Insolvenz nicht eingegangen ist und die Eigentümerversammlung verlassen hat.

Eine Abberufung kann ebenfalls nicht auf Gründe gestützt werden, auf die sich eine dem Verwalter erteilte Entlastung erstreckt, vgl. BayObLG, Beschluss vom 06.08.1985, AZ: 2 Z 45/85 - NJW RR 1986, 446. Auch in dieser Entscheidung ging es um Verweigerung der Akteneinsicht durch den Verwalter. Dabei wurde die Verweigerung der Akteneinsicht allein noch nicht als derart gravierend erachtet, dass eine sofortige Abberufung des Verwalters gerechtfertigt wäre.

Zusammenfassend:

Eine Abberufung des Verwalters kann grundsätzlich nur durch Mehrheitsbeschluss erfolgen. Wenn ein solcher Mehrheitsbeschluss vorliegt, ist weitere Voraussetzung, dass die Fortsetzung der Verwaltertätigkeit für die Eigentümergemeinschaft unzumutbar ist, insbesondere weil das Vertrauensverhältnis zerstört ist. Wenn vorgenannte Hürden genommen sind, verbleibt für die Eigentümer noch immer ein erhebliches Restrisiko. Im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens auf Abberufung der Verwaltung findet eine Interessenabwägung statt. Im Rahmen der Interessenabwägung ist einerseits die Vielzahl der obergerichtlichen Entscheidungen zu berücksichtigen, andererseits kann die Abwägung auf Grund richterlichen Ermessens von Richter zu Richter deutlich unterschiedlich ausfallen. Darin liegt das erhebliche Risiko eines Abberufungsverfahrens, zumal die Eigentümergemeinschaft im Falle der Ungültigerklärung des Abberufungsbeschlusses Gefahr läuft, Verwalterhonorar nachzahlen zu müssen. Nachdem sich hieraus erhebliche finanzielle Nachteile für die Eigentümergemeinschaft ergeben können, ist sorgfältig abzuwägen, ob die Eigentümergemeinschaft nicht das vertraglich vorgesehene Ende der Verwalterbestellung abwarten kann.

Anders bei strafbaren Handlungen des Verwalters: Ist der Verwalter wegen eines Vermögensdelikts einschlägig vorbestraft und sehen die Eigentümer dadurch ihr Vermögen gefährdet, so ist das Vertrauensverhältnis zerstört, der Verwalter kann abberufen werden.

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de

Leserbrief

Können die Kosten für die jährliche Rattenbekämpfung auf die Mieter als umlagefähige Kosten umgelegt werden?

Wir haben folgende Frage:

Können die Kosten für die jährliche Rattenbekämpfung (sie erfolgt vorsorglich und wurde nicht behördlich angeordnet) auf dem Grundstück einer Wohnanlage auf die Mieter als umlagefähige Kosten umgelegt werden?

Hier unser Kenntnisstand:

Die Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur umlagefähig, wenn sie aufgrund behördlicher Anordnung zur regelmäßigen Ungezieferbekämpfung laufend entstehen, z.B. Material- und Personalkosten zur Rattenbekämpfung. Einmalige Kosten der Ungezieferbekämpfung, z.B. Entwesung einer verseuchten Wohnung, sind nicht absetzbar.
Ungeziefers sind dagegen als Instandhaltungs- bzw. Mängelbeseitigungskosten vom Vermieter selbst zu tragen und können nur auf die Verursacher abgewälzt werden

(AG Hamburg 45 C 35/01, Urteil vom 15.8.2001)

Antwort von R.A. Rüdiger Fritsch:

As beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:
Meiner Ansicht nach sind Kosten der Ungezieferbekämpfung, sofern diese, wie sie zutreffend anmerken, nicht der Beseitigung eines akuten Befalls dienen (da es sich dann um Instandsetzungskosten handelt), sondern prophylaktisch vorgenommen werden, auch ohne behördliche Anordnung umlagefähig.
In diesem Fall wäre dann nur im Streitfall vermieterseits der Nachweis zu erbringen, dass Anlass zur Prophylaxe bestand (etwa wegen früheren Befalls).

Mit freundlichen Grüßen
Rüdiger Fritsch -Rechtsanwalt - Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
www.krall-kalkum.de

Lebensdauer von Bauteilen und Bauteilschichten

Dieses Info-Blatt soll dem breiten Kreis der Eigenheiminteressenten Informationen, Tipps und Anregungen geben. Es will und kann Gesetzestexte nicht ersetzen. Bei Rechtsfragen sollten daher immer die zuständigen Behörden oder die allgemein zur Rechtsauskunft befugten Stellen befragt werden. Dort können Sie z.B. auch Ausführungsbestimmungen erfahren, die nicht immer alle dargestellt werden können und die häufig von Bundesland zu Bundesland verschieden sind.

Stand: Januar 2009

Infoblatt per PDF herunterladen: http://www.kompetenzzentrum-bauen.de/fileadmin/pdf-infoblaetter/Blatt_4-2_Lebensdauer-von-Bauteilen.pdf

Wann darf der WEG-Verwalter Zustimmung zur Wohnungsveräußerung verweigern?

Im WEG ist geregelt, dass der Verkauf einer Wohnung von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht werden kann. Die Zustimmung kann aber nur aus wichtigem Grund versagt werden. Streitpunkt ist daher regelmäßig ob im Einzelfall ein wichtiger Grund vorliegt.

Das Landgericht Köln hatte einen solchen Fall zu entscheiden: Es ist der Ansicht, dass für die Verweigerung der Zustimmung nicht die Voraussetzungen des § 18 WEG für die Entziehung eines Wohnungseigentums vorliegen müssen. Die Zustimmung kann dann verweigert werden, wenn konkrete Anhaltspunkte erwarten lassen, dass der Interessent seinen Pflichten in der WEG nicht nachkommen und die Rechte der anderen Eigentümer nicht achten wird; z.B. kann das der Fall sein, wenn der Interessent bereits Mitglied der WEG ist und bei ihm erhebliche Hausgeldrückstände bestehen oder er rechtswidrige bauliche Veränderungen vorgenommen hat.

Fazit: Es ist sowohl vom Verwalter als auch - wenn es Regelungen dazu gibt - von den Wohnungseigentümer immer im Einzelfall zu prüfen und zu entscheiden, ob die Voraus-setzungen für die Versagung der Zustimmung vorliegen. Anderenfalls kann der Veräußerer Schadensersatzansprüche geltend machen, die schon mal erheblich sein können.

(Veröffentlicht in: Potsdam am Sonntag, Rechtsanwälte informieren, 18.11.2009)
Quelle: Autor: Peter Hesse, Rechtsanwalt - http://www.brennecke-partner.de/

Urteile und Beschlüsse

Aufwendungsersatz Verwaltungsbeirat

Ist ein Beschluss, dass Verwaltungsbeiräte einen jährlichen finanziellen Verfügungsrahmen in einer bestimmten Höhe haben, rechtlich haltbar? Wenn ja, bis zu welcher Höhe darf sich der Verfügungsrahmen erstrecken? Rechtsprechungen?

Die Fragestellung nach dem jährlichen finanziellen Verfügungsrahmen von Verwaltungsbeiräten ist unklar. Ist damit der Aufwendungsersatz des Verwaltungsbeirates selbst gemeint oder aber die Ermächtigung des Verwaltungsbeirates bestimmte Aufträge für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu erteilen?

Ein Beschluss, durch den die Verwaltungsbeiräte einen jährlichen finanziellen Verfügungsrahmen in einer bestimmten Höhe erhalten, ist grundsätzlich rechtlich haltbar.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 29 Abs. 1 WEG die Kompetenz, durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirates zu beschließen. Diese Beschlusskompetenz umfasst auch die Befugnis, Regelungen hinsichtlich des Aufwen-dungsersatzes zu treffen. Generell werden Verwaltungsbeiräte unentgeltlich tätig, so dass nur ein Aufwendungsersatz (Fahrtkosten, Seminarteilnahmen, Erwerb von Fachbüchern, Bewirtungsspesen) in Betracht kommt. Der Umfang hängt davon ab, ob es sich um eine kleinere oder größere Wohnanlage handelt.

Auch können Verwaltungsbeiräten durch Beschluss gewisse Verfügungsrahmen zur Hinzuziehung von Fachleuten (juristischer oder technischer Beistand) bzw. zur Auftragserteilung eingeräumt werden. Auch insoweit hängt die Zulässigkeit eines solchen Beschlusses von den Umständen des Einzelfalles, insbesondere der Größe der Wohnanlage und des Beratungsbedarfes, ab. Beschlüsse, die die Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung überschreiten, sind im Übrigen nur anfechtbar und nicht nichtig (weil - wie vorstehend ausgeführt - Beschlusskompetenz besteht).

Aussagefähige Urteile, welche Beträge im Einzelnen angemessen sind oder nicht, liegen nicht vor. Als Auslagenpauschale sollte jedoch ein Betrag von EURO 500,-- pro Beiratsmitglied und Jahr nicht überschritten werden. In Betracht kommen auch Gestaltungen, in denen der Verwaltungsbeirat als Gremium einen Gesamtbetrag (beispielsweise EURO 1.500,-- pro Jahr) erhält, über dessen Aufstellung der Beirat intern entscheidet.

Quelle: ISTA

Nochmals: Nebenkosten - Wer zu spät abrechnet, der geht leer aus!

Versucht ein Vermieter, die Nebenkosten noch binnen Jahresfrist abzurechnen und wirft die Abrechnung am späten Sylvesternachmittag beim Mieter in den Briefkasten, so genügt dies nicht. Eine Nachzahlung kann dann nicht mehr gefordert werden. Im vorliegenden Fall fand der Einwurf gegen 17 Uhr statt, der Mieter leerte den Briefkasten jedoch erst am 2.1. und somit nach Ablauf der Jahresfrist. Da der Mieter nicht damit rechnen musste, am Sylvesternachmittag noch wichtige Post zu erhalten, musste er auch nicht auf Posteingang prüfen. Darüber hinaus ist es bei der Postzustellung ortsüblich, dass Briefe vormittags, spätestens am frühen Nachmittag zugestellt werden.

Dem Hilfsargument des Vermieters, die Zustellung sei wegen Eisregens nicht früher zu realisieren gewesen, folgte das Gericht ebenfalls nicht.

LG Waldshut-Tiengen - Az: 1 S 19/09
Quelle: http://www.anwaltonline.com

Einmannversammlung

OLG München v. 11.12.2007- 34 Wx 14/07
Für das Zu-Stande-Kommen von Eigentümerbeschlüssen in einer Einmannversammlung ist aus Gründen der Rechtssicherheit unverzichtbar, dass die Kundgabe der Stimmenabgabe nach außen in Erscheinung tritt, also tatsächlich als formaler Akt stattfindet und der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis feststellt und bekannt gibt.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft - www.friesrae.de

Hausratversicherung: Arglistige Täuschung

Wer seiner Versicherung nach einem Einbruch eine Vielzahl von Kaufbelegen einreicht, um sie irrig glauben zu lassen, dass alle darauf aufgeführten Gegenstände gestohlen worden wären, der verliert seinen Versicherungsschutz. Das hat das LG Köln entschieden (Urteil vom 23.08.2007, Az. 24 O 207/06). In solchem Verhalten sei eine arglistige Täuschung zu sehen.

Quelle: www.recht-einfach-erklaert.de

Mieter muss Einzugsermächtigung erteilen

Eine Formularklausel in einem Wohnungsmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, ein Konto zu eröffnen, eine Bankverbindung zu benennen und eine Einzugsermächtigung zu erteilen, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und ist daher grundsätzlich wirksam, sofern der Gegenstand der von dem Einzug betroffenen Forderungen im Mietvertrag klar beschrieben ist (LG Köln, Urteil v. 16.5.2002, 1 S 205/01, WuM 2002, 306; vgl. auch BGH, WuM 1996, 205 sowie AG Mainz, WuM 1997, 548).

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de

Verwalterentlastung

Ein dem Verwalter Entlastung erteilender Beschluss der Eigentümer entspricht nach Meinung des BGH grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschluss hat zwar die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses der Wohnungseigentümer, jedoch nur für Sachverhalte, die den Eigentümern bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren. Die Eigentümer müssen dem Verwalter aber auch ein hohes Maß persönlichen Vertrauens entgegenbringen; um dieses zu erhalten besteht kein Grund dem Verwalter das Misstrauen auszusprechen, indem ihm für seine ordnungsgemäße Tätigkeit keine Entlastung erteilt wird (BGH, Beschluss vom 17.7.2003, Az.: ZB 11/03). In einer weiteren Entscheidung hat der BGH außerdem klargestellt, dass ein Beschluss über die Verwalterentlastung auch bei einem ausgeschiedenen Verwalter als ordnungsgemäß anzusehen ist (BGH, Beschluss vom 25.9.2003, Az.: V ZB 40/03).

Keine Genehmigungspflicht für mobile Parabolantennen

Die Montage einer Parabolantenne am Balkon oder der Außenwand der gemieteten Wohnung ist nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt und daher nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters zulässig.

Nach zwei neueren Urteilen des LG München I und des LG Berlin soll eine vorherige Zustimmung des Vermieters ausnahmsweise nicht erforderlich sein, wenn es sich um eine mobile Parabolantenne mit relativ kleinem Durchmesser (hier: 60 cm) handelt, die weder am Mauerwerk noch am Balkongeländer befestigt ist und zu keiner optischen Beeinträchtigung des Anwesens führt, z, B. weil die Antenne hinter der Balkonbrüstung kaum zu erkennen ist.

Dies gilt auch im Falle einer entgegenstehenden Formularklausel im Mietvertrag, wonach die Zustimmung des Vermieters generell für jegliche Antennen eingeholt werden muss. Eine solche Klausel wäre nach Auffassung des LG Berlin wegen Verstoßes gegen die §§ 305 c, 307 b BGB als überraschende Klausel sowie wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam, da hiervon auch Antennen von schnurlosen Telefonen oder sonstigen drahtlosen Einrichtungen in der Wohnung betroffen wären (LG Berlin, Urteil v. 12.09.2003, 63 S 66/03, GE 2003, 1330; LG München I, 31 S 7699/03).

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de

Güteverfahren kann zwingend sein

Sieht die Gemeinschaftsordnung einer Eigentumswohnanlage vor, dass Streitigkeiten vor der Einleitung gerichtlicher Schritte zunächst dem Verwaltungsbeirat vorzutragen sind und dieser verpflichtet ist, im Einvernehmen mit dem Verwalter auf eine gütliche Einigung hinzuwirken, so ist die gerichtliche Geltendmachung vermeintlicher Ansprüche zwischen Wohnungseigentümern unzulässig, bis das Verfahren durchgeführt wurde und dann erfolglos blieb.
OLG Frankfurt, 11.6.2007, Az: 20 W 108/07

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Garten zahlen, aber nicht nutzen

Auch wenn es den Mietern untersagt ist, die vom Vermieter angelegten Gärten zu nutzen, so müssen sie dennoch die dadurch entstehenden Kosten (Anschaffung und Pflege) im Rahmen der Betriebskosten bezahlen. Landgericht Berlin, 64 S 181/01) 080804-pu

Parabolantenne auf Ständer ist zulässig

Der Mieter darf eine Parabolantenne auf dem Balkon seiner Mietwohnung grundsätzlich nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters montieren. Eine Ausnahme besteht nach einem neuen Urteil des LG München I, wenn die Antenne auf einem Ständer steht und nicht am Mauerwerk oder am Balkongeländer befestigt ist und auch keine optische Beeinträchtigung des Anwesens eintritt. Das Gericht folgte damit der Argumentation des Mieters, die "Schüssel" sei in Größe und Aussehen einem Sonnenschirm vergleichbar, die Bausubstanz sei nicht verletzt und letztlich sei die Antenne hinter der Brüstung des Balkons kaum zu erkennen, so dass der optische Gesamteindruck des Anwesens nicht beeinträchtigt ist (LG München I, 31 S 7699/03).

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de

Amtliches Schreiben kein Grund zur Panik

Es gibt ja kaum etwas, womit die Justiz sich nicht beschäftigen muss! Der vom Finanzgericht Rheinland-Pfalz entschiedene Fall (Urteil vom 23.4.08, Aktenzeichen: 1 K 2525/07) stellt aber sicherlich etwas Besonderes dar.

Hier ging es um die Frage, ob eine Bürgerin sich wegen einer versäumten Frist bei Gericht darauf berufen kann, dass amtliche Schreiben bei ihr krankhafte Angstzustände (Phobie) hervorrufen.

Im entschiedenen Fall sollte die Klägerin Ausbildungsnachweise ihrer Tochter erbringen, da sie für diese Kindergeld bezog. Als die Klägerin nicht reagierte, wurde das Kindergeld gestrichen. Da nun alle einzuhaltenden Fristen verstrichen waren, begründete die Klägerin dies in ihrer Klageschrift mit seit längerem bestehenden krankhaften Angstzuständen beim Erhalt amtlicher Schreiben.

Behördenbriefe, so die Klägerin, lösten bei ihr panische Angstzustände aus, weshalb sie nicht in der Lage sei, amtliche Schreiben zur Kenntnis zu nehmen. Ihre Erkrankung zwinge sie dazu, Behördenbriefe oft Monate lang ungeöffnet liegen zu lassen oder gar ungelesen zu „entsorgen".

Die Versäumung der Fristen sei demnach krankheitsbedingt und daher unverschuldet, weshalb ihr gegen die versäumten Fristen Wiedereinsetzung zu gewähren sei.

Behördenpost also nicht wegwerfen!

Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz ließ dies aber nicht gelten.

Dabei wurde vom Gericht durchaus als zutreffend angenommen, dass eine ernsthafte und nicht etwa eine vorgetäuschte Erkrankung vorlag. Was das Gericht letztlich dazu bewegte, die Fristversäumung als nicht entschuldigt anzusehen, war die Tatsache, dass es sich nicht um eine plötzlich auftretende, sondern um eine bekannte Krankheit handele, gegen die die Klägerin hätte Vorkehrungen treffen können und müssen.

Man darf nun auf den Fall gespannt sein, in dem ein Mieter den fehlenden Zugang der Betriebskostenabrechnung des Vermieters nicht etwa mit der Unzuverlässigkeit der Post, sondern mit einer krankhaften Abneigung gegen Vermieterschreiben begründen wird.

Den Vermietern kann nur geraten werden, ihre Post in unverdächtigen Umschlägen zu verschicken ... .

Quelle: Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht -
www.krall-kalkum.de

Einwurfeinschreiben belegt nicht den Zugang.

Wird ein Schreiben per Einwurf-Einschreiben versandt, stellt dies vor Gericht keinen Nachweis für den tatsächlichen Zugang des Schriftstückes darf.
Quelle: www.breiholdt.de

Entscheidung OLG Koblenz, Aktenzeichen 11 WF 1013/04 vom 11.01.2006

Im vorliegenden Fall ging es darum, dass in einem familienrechtlichen Streit der Zugang eines Schreibens streitig war. Der ehemalige Ehemann hatte seiner Ex Frau per Einwurf-Einschreiben die Anlage zu einer Steuererklärung übermitteln wollen mit der Aufforderung, diese zu unterschreiben. Die Frau hatte behauptet, die Aufforderung nie erhalten zu haben. Das OLG hat klargestellt, dass anders als beim Übergabeeinschreiben beim so genannten Einwurf-Einschreiben keine persönliche Aushändigung des Schriftstückes erfolge. Damit sei der Nachweis, dass das Schreiben auch den richtigen Adressaten erreicht hätte, nicht zu erbringen und auch nicht erbracht.

Praxistipp:

Bei der Zustellung von Schriftstücken ist immer darauf zu achten, dass für den Streitfall auch der Zugang nachgewiesen werden kann. Der Zugang liegt dann vor, wenn das Schreiben in den Machtbereich des Zustellungsempfängers gelangt, also z.B. zu üblichen Zeiten in den Hausbriefkasten eingelegt wird. Um solches beweisen zu können empfiehlt sich aus Vorsorgegründen, entweder eine Zustellung per Boten, der sodann im künftigen Streit bezeugen kann, dass die Zustellung erfolgt ist, oder aber die Zustellung per Gerichtsvollzieher. In diesem Fall erhält der Zustellende eine Bestätigung des Gerichtsvollziehers ausgehändigt, dass das Schreiben in den Machtbereich des Zustellungsempfängers gelangt ist. Auch dies dient als ausreichender Nachweis. Von einer Zustellung per Übergabeeinschreiben ist abzuraten, da auch in diesen Fällen lediglich eine Benachrichtigungskarte in den Hausbriefkasten eingelegt wird, wenn der Zustellungsempfänger nicht anzutreffen ist.

Holt der Zustellungsempfänger sodann das Schriftstück nicht beim Postamt ab, gilt die Zustellung als nicht erfolgt. Auch hiermit kann also in Streitfällen ein Zugang nicht in jedem Fall nachgewiesen werden.

Übermittelt von:  Breiholdt Rechtsanwälte, RA Babo von Rohr, Große Theaterstraße 7, 20354 Hamburg
www.breiholdt.de

Auto ja, Wrack nein! Was darf alles auf einem Stellplatz für Pkw geparkt werden?

Einer Hausgemeinschaft war es schon lange ein Dorn im Auge, dass einer ihrer Mitbewohner ein offensichtlich fahruntüchtiges und abgemeldetes Auto auf einem der Wohnanlage angegliederten Stellplatz geparkt hatte. Doch damit nicht genug. In diesem Wrack lagerte er auch noch Papier, Pappe, Flaschen und Dosen. Per Gerichtsurteil sollte er dazu verpflichtet werden, dieses "Objekt" schnellstmöglich zu entfernen. Der Mitbewohner aber verwahrte sich dagegen. Sein Gebrauch entspreche in vollem Umfang der erlaubten Nutzung eines Pkw-Stellplatzes, schließlich handle es sich ja um ein Auto, das dort stehe. Dafür, dass andere Menschen in der Nähe dieses Pkw ihre eigenen Altpapiervorräte abstellten, könne er nichts. Das wäre genauso gut auf einem leeren Stellplatz möglich. Die Gegenpartei argumentierte, das Wrack habe schon lange den Charakter als Fahrzeug verloren und sei eine Lagerstelle für Müll. Diese Sicht setzte sich nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS dann auch im Zivilprozess durch. "Die derzeitige Nutzung des Kfz-Stellplatzes durch den Beklagten entspricht nicht dem Gesetz", hieß es im Urteil. Denn hier könne man auch nicht von einem vertretbaren Ausnahmefall wie dem Parken eines nur zeitweise genutzten Oldtimers oder Motorrads sprechen.

(Landgericht Hamburg, Aktenzeichen 318 S 93/08)
Quelle: http://www.lbs.de/presse/infodienste/recht-und-steuern/

Sonderumlage bei ausreichender Reparaturrücklage

Ob eine größere Investition aus der dafür ausreichenden Instandhaltungsrücklage  finanziert wird oder von den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage beschlossen wird, unterliegt dem pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. In der Regel ist zunächst festzustellen, mit welchen anderen Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahmen bei einer betragsmäßig ausreichenden Instandhaltungsrückstellung in nächster Zeit zu rechnen ist. Im vorliegenden Fall wurde der Anschluss an die gemeindliche Wasserversorgung beschlossen, die auch vollständig aus der Rücklage hätte finanziert werden können. Die Eigentümer beschlossen jedoch eine Sonderumlage, was ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (BayObLG, Beschluss vom 29.7.2004, Az.: 2Z BR 92/04).

Quelle: www.breiholdt.de

Urteil des Monats

"Stehpinkler" macht's billiger - Unangenehme Pinkelgeräusche sind Grund für Mietminderung

BERLIN - Wenn Mieter das Pinkelgeräusch ihres Nachbarn im Wohnzimmer hören können, kann das ein Wohnungsmangel sein. Und ein solcher Mangel rechtfertigt eine Mietminderung von zehn Prozent.

Das entschied jetzt das Landgericht Berlin in einem Fall, auf den der Deutsche Mieterbund in der Hauptstadt hinweist (Az.: 67 S 335/08). Die Mieter hatten mehr als zwei Jahre lang eine um zehn Prozent geminderte Miete gezahlt, weil sie in ihrem Wohnzimmer dem Nachbarn bei der stehenden Verrichtung des «kleinen Geschäfts» zuhören konnten.

Das bestätigte auch ein Sachverständiger. Es seien zwar nicht sämtliche Geräusche aus dem Sanitärbereich der anderen Wohnung laut hörbar, aber das Urinstrahlgeräusch eines «Stehpinklers» sei akustisch deutlich auffällig zu vernehmen gewesen. Auch bei einem 30 Jahre alten Gebäude wie dem, das die Mieter bewohnen, könne erwartet werden, dass «solche doch sehr penetranten und unangenehmen Geräusche im Wohnbereich nicht auftreten», urteilte das Gericht. Ursache war der spezifische Einbau des WCs. Solche Geräusche von nebenan im eigenen Bad zu hören, sei noch hinnehmbar. Im Wohnbereich sei das aber nicht der Fall.

Quelle: dpa

Aktuelles

Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Verwaltungsbeirate - neue günstige Prämien

Wen schützt die Vermögensschadenhaftpflicht?

Durch die Vermögensschadenhaftpflicht für WEG-Beiräte werden die Verwaltungsbeiräte in ihrer Tätigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft, nach Grundlage des § 29 Absatz (2) und (3) Wohnungseigentumsgesetz, geschützt. Versicherungsnehmer ist in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft. Versichert sind die Verwaltungsbeiräte.

Was leistet die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung?

Bei einer solchen Haftpflichtversicherung gewährt der Versicherer dem Verwaltungsbeirat

Versicherungsschutz für den Fall, dass er wegen eines bei der Ausübung seiner Beiratstätigkeit begangenen Verstoßes von einem Dritten aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhalts für einen Vermögensschaden verantwortlich gemacht wird. Vorsatz wird, wie bei allen Versicherungssparten, nicht abgedeckt. Aufgabe des Versicherers ist es, die versicherten Verwaltungsbeiräte von diesen Schadenersatzansprüchen freizustellen. Die Leistungspflicht umfasst die Befriedigung begründeter und die Abwehr unberechtigter Ansprüche. Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung gewährt Schutz gegen Haftpflichtansprüche aus fehlerhaftem Handeln oder Unterlassen, das einen Vermögensschaden zur Folge hat.

Schadenbeispiele:

Unzureichende Prüfung von Kostenvoranschlägen; Fehler beim Abschluss des Hausverwaltervertrages im Auftrag der Eigentümergemeinschaft; Fehler bei der Kontrolle der Jahresabrechnung.

Was kostet die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für WEG-Beiräte?

Der Beitrag ist abhängig von der Höhe der Deckungssumme. Die Prämie für bis zu 3 Beiräte pro WEG beträgt, je nach Höhe der Deckungssumme:

Versicherungssumme  100.000 EUR                  Beitrag   89,00 EUR zuzüglich gesetzlicher Versicherungssteuer

Versicherungssumme  200.000 EUR                  Beitrag 133,50 EUR zuzüglich gesetzlicher Versicherungssteuer

Versicherungssumme  300.000 EUR                  Beitrag 178,00 EUR zuzüglich gesetzlicher Versicherungssteuer

Versicherungssumme  500.000 EUR                  Beitrag 267,00 EUR zuzüglich gesetzlicher Versicherungssteuer

Die Versicherung zusätzlicher Beiratsmitglieder ist selbstverständlich möglich. Für jedes weitere Beiratsmitglied erhöht sich die Prämie um 10%.

Anträge und weitere Informationen erhalten Sie bei:

http://www.caninenberg-schouten.de

SolvenzCheck24 - Überprüfen Sie die Bonität Ihres Mietinteressenten bei  Haus & Grund  in 30 Sekunden!

Bevor Sie Ihre Immobile vermieten, sollten Sie sich Sicherheit über die Zahlungsfähigkeit Ihres Mieters verschaffen!

Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt? Neben dem Verlust an Mieteinnahmen drohen Ärger und langwierige Auseinandersetzungen bis zu teuren Gerichtsverfahren. Im schlimmsten Fall können dann Kosten von bis zu 40.000 Euro anfallen.

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Werbematerial muss eingesammelt werden

Nicht genutztes Werbematerial, das in den Eingängen oder Treppenhäusern von Wohn- und Geschäftshäusern ausgelegt wird, muss nach wenigen Tagen vom Zusteller wieder eingesammelt werden. Auf eine entsprechende Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin (AZ V ZR 46/06).

Quelle: http://www.ista.de/

Pro Fall bis zu 30.000 Euro Schaden - Mietnomadentum im Ansatz bekämpfen

Um redliche Mieter zu schützen und Umgehungen dieser Anordnungsmöglichkeit zu vermeiden, müsste der Antrag bei allen Fällen der nicht vollständig bezahlten Miete zulässig sein, d. h. auch dann, wenn über eine Mietminderung gestritten wird. Andernfalls könnte der Mietnomade die Miete um 95 Prozent mindern und nur 5 Prozent zahlen. Gleichzeitig sollte zum Schutz der Mieter und im Interesse der Rechtssicherheit die Zulässigkeit des Antrages an ein Hauptsacheverfahren geknüpft sein, was bisher nicht zwangsweise notwendig ist. Der Vermieter kann die Hinterlegung mithin nur beantragen, wenn ein Rechtsstreit über die Sache anhängig ist.

Fazit: Der Kern des Haus & Grund-Vorschlags, dass der Mieter bereits nach zwei Monaten per richterlicher Verfügung zur Hinterlegung der Miete beim Gericht verpflichtet werden kann, führt zu einer radikalen Begrenzung des Mietnomadentums. Diese Form des Betrugs lohnt sich dann schlicht nicht mehr, denn Mietnomaden wollen kein Geld zahlen, weder an den Vermieter noch an ein Gericht.

Quelle: Haus & Grund aktuell Bonn/Rhein-Sieg

Spruch des Monats

"Ein Wohnungseigentümer merkt nie, was ein Verwalter schon getan hat, er sieht immer nur, was noch zu tun bleibt...."

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