BVI Newsletter November 2010

Mit dem Jahresende kommt auf die meisten Vermieter wieder die Abrechnung der Betriebskosten zu. Dies gilt für diejenigen, welche die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr abrechnen. Sind Vorauszahlungen mit dem Mieter vereinbart, muss mindestens einmal pro Jahr eine Abrechnung erfolgen. Bei einer Abrechnung nach dem Kalenderjahr muss dies bis zum 31. Dezember erfolgen. Andernfalls droht dem Vermieter, dass er keine Nachforderungen vom Mieter verlangen kann.

Bei der Abrechnung gilt es, eine Reihe von Formalien zu beachten, die der Bundesgerichtshof als Minimalanforderungen von den Vermietern verlangt. Besonders wichtig ist jedoch der rechtzeitige Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter. Allein die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung reicht zur Wahrung der Abrechnungsfrist nicht aus. Erforderlich ist, dass die Abrechnung dem Mieter innerhalb der Frist zugeht. Geschieht dies nicht, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen.

Quelle: http://www2.haus-und-grund.com/

Urteile/ Beschlüsse

Ungültiger Eigentümerbeschluss

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einer Beschlussfassung zwei selbständige Regelungen getroffen, so hat die Unwirksamkeit eines Teils der Beschlussfassung regelmäßig in entsprechender Anwendung des § 139 BGB die Unwirksamkeit des gesamten Beschlusses zur Folge. Ausnahmsweise kann ein Eigentümerbeschluss über die Verwalterbestellung trotz Ungültigkeit des Beschlusses betreffend den Abschluss eines Verwaltervertrages gültig bleiben, wenn anzunehmen ist, dass die Verwalterbestellung auch ohne nichtigen Teil beschlossen worden wäre, wozu es indessen entsprechender tatsächlicher Feststellungen bedarf. Maßgeblich ist, welche Entscheidung die Wohnungseigentümer bei Kenntnis der Sachlage Teilnichtigkeit nach Treu und Glauben unter vernünftigen Abwägungen aller maßgeblichen Umstände getroffen hätten, wobei auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abzustellen ist. Nicht ausreichend ist aber die Feststellung, dass die Beschlussfassung über die Verwalterbestellung in jedem Fall, aber vielleicht mit anderem Inhalt, erfolgt wäre. Es muss vielmehr feststehen, dass der Beschluss so gefasst worden wäre, wie er sich ohne den nichtigen darstellt.

OLG Köln, Beschluss vom 4.1.2007, Aktenzeichen 16 Wx 232/06.

Autor: Johannes Steger - http://www.breiholdt.de/

Keine Informationspflicht des Verwalters über bestehenden Rechtstreit wegen Wohngeldrückständen

Eine Informationspflicht des Verwalters, die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit anhängig ist, besteht nur dann, wenn den Wohnungseigentümern ein gesteigertes Informationsbedürfnis zukommt. Ein solches ist dann anzunehmen, wenn sie am Verfahren beteiligt sind oder dies für sie möglich wäre. Es besteht dagegen nicht bei Geltendmachung von Wohngeldrückständen gegen einzelne Wohnungseigentümer.
LG München I, Urt. v. 17.12.2009 - 36 S 4853/09

Treppenhaus - Reinigung ...

Mieter müssen sich an den Kosten für die Treppenhausreinigung nicht beteiligen, wenn sie selbst putzen.
Im Streitfall können sie sich dabei auf die Regelung im Mietvertrag berufen. Sind die Mieter laut Vertrag für die Reinigung ihrer Treppenhausetage zuständig, ist es nicht zulässig, dass der Vermieter ohne ihr Einverständnis putzen lässt und die dann anfallenden Kosten auf die Mieter umlegt. 
Kosten drohen Mietern allerdings, wenn sie ihren vertraglichen Putzpflichten nicht nachkommen. Wenn einzelne Hausbewohner das Fegen und/oder Putzen vernachlässigen, kann der Vermieter die Reinigung durch eine Putzhilfe vornehmen lassen und die Ausgaben in Rechnung stellen. Zahlen muss dann aber nur derjenige, der seinen Reinigungspflichten nicht nachgekommen ist. 

(Quelle: dpa)

Wasserrohrbruch im Bad

Gerade weil das Wasser lebensnotwendig  ist und ebenfalls  große Schäden an einer Immobilie verursachen kann, müssen sich deutsche Zivilrichter immer wieder damit befassen. Hier einer von vielen Fällen:

Nachdem ein WC-Wasserrohr geplatzt war, verklagte eine Mieterin ihren Vermieter. Ihr Grund: Der Vermieter habe die sanitäre Anlage nicht regelmäßig geprüft – nur so sei der Schaden entstanden.Das Oberlandesgericht Franfurt sah dies anders: Der Vermieter habe keine allgemeine Pflicht, sanitäre Anlagen regelmäßig zu überprüfen, wenn er keine Informationen über mögliche Schäden hat. Sogar das Gegenteil sei der Fall: Eine solche Form der Kontrolle schränke die Privatsphäre des Mieters ein. (AZ 24 U 125/02).

Quelle: http://www.haus-und-grund-bonn.de - Grundeigentümer Insider - der Newsletter der Grundeigentümer-Versicherung

Nochmals: Der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für den Beirat entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung

Der Abschluss einer entsprechenden Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat wird auch als eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung angesehen, da aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers dadurch dem Interesse aller Wohnungseigentümer gedient wird.

Das Kammergericht Berlin (Urteil vom 19.07.2004, Az.: 24 W 203/02) hat dazu entschieden, dass: „Im Interesse der Gewinnung von Wohnungseigentümer für die Aufgaben des Verwaltungsbeirates entspricht es regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, im Zusammenhang mit der konkreten Bestellung eines Verwaltungsbeirates als nähere Ausgestaltung des Beiratsvertrages den Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für den Beirat auf Kosten der Gemeinschaft zu beschließen.“

Beschluss über Auswechslung von Wohnungseingangstüren

Wohnungseingangstüren gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Durch Mehrheitsbeschluß kann dem einzelnen Sondereigentümer gestattet werden, unter Wahrung eines einheitlichen Erscheinungsbildes Wohnungseingangstüren auf eigene Kosten auszuwechseln.

LG Düsseldorf, Beschluß v. 10.01.2006, 25 T 506/05 in MietRB 2006, 190

Abschleppkosten für unbefugt auf Privatgrundstücken abgestellte Kraftfahrzeuge

Der u. a. für Rechtstreitigkeiten aus Eigentum und Besitz an Grundstücken zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte entschieden, dass unbefugt auf fremden Grundstücken abgestellte Kraftfahrzeuge abgeschleppt werden dürfen und nur gegen Bezahlung der Abschleppkosten herausgegeben werden müssen. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Dem Beklagten gehört ein Grundstück, das als Parkplatz für mehrere Einkaufsmärkte genutzt wird. Auf diese Zweckbestimmung wird auf Schildern hingewiesen, ebenso darauf, dass widerrechtlich abgestellte Fahrzeuge kostenpflichtig abgeschleppt werden.

Am 20. April 2007 stellte der Kläger seinen PKW unbefugt auf dem Parkplatz ab. Zwischen 19.00 Uhr und 19.15 Uhr wurde sein Fahrzeug von einem Unternehmer abgeschleppt, der aufgrund Vertrages mit dem Beklagten beauftragt ist, die Nutzung des Parkplatzes zu kontrollieren und – unter bestimmten Voraussetzungen – widerrechtlich abgestellte Fahrzeuge zu entfernen. Der Vertrag regelt auch die Höhe der Abschleppkosten. Der Kläger löste das Fahrzeug gegen Bezahlung der Abschleppkosten (150 €) sowie sog. Inkassokosten (15 €) aus und nimmt mit der vorliegenden Klage den Beklagten auf Erstattung der Kosten in Anspruch. Amts- und Landgericht haben die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, unter welchen Voraussetzung dem Besitzer bei unbefugt abgestellten Fahrzeugen ein Selbsthilferecht zusteht und ob er die Wahrnehmung der damit verbundenen Maßnahmen einem Abschleppunternehmen übertragen darf.

Der Bundesgerichtshof hat beide Fragen bejaht und die Revision des Klägers insoweit zurückgewiesen. Er hat zunächst klar gestellt, dass der Rückzahlungsanspruch nur unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB) begründet sein könne. Das setze voraus, dass der Beklagte kein Recht zum Abschleppen des Fahrzeugs gehabt habe und der Kläger deshalb nicht zur Zahlung der Abschleppkosten verpflichtet gewesen sei. Diese Voraussetzungen hat der Bundesgerichtshof als nicht gegeben angesehen. Er hat das unbefugte Abstellen des Fahrzeugs als Beeinträchtigung des unmittelbaren Besitzes des Beklagten an der Parkplatzfläche und damit als verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) qualifiziert. Zur Beseitigung der Beeinträchtigung habe der Beklagte sofort sein ihm von dem Gesetz gewährtes Selbsthilferecht (§ 859 BGB) ausüben dürfen. Dieses gelte zwar nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht schrankenlos, habe aber hier – auch unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit – keiner Einschränkung unterlegen. Selbst wenn auf dem Gelände andere Parkplätze frei gewesen seien, stünde das der Befugnis des Beklagten zum Abschleppen nicht entgegen. Denn der unmittelbare Grundstücksbesitzer könne sich der verbotenen Eigenmacht unabhängig davon erwehren, welches räumliche Ausmaß sie habe und ob sie die Nutzungsmöglichkeit von ihr nicht betroffener Grundstücksteile unberührt lasse. Dieses Recht habe der Beklagte nicht anders als durch Abschleppen durchsetzen können. Dass er sich dafür des Abschleppunternehmens bedient habe, sei grundsätzlich rechtlich nicht zu beanstanden. Dies gelte hier umso mehr, als die zwischen dem Beklagten und dem Abschleppunternehmen getroffene Vereinbarung von dem Bestreben gekennzeichnet sei, rechtsmissbräuchliche Abschleppvorgänge, die z. B. auf bloßer Gewinnsucht des Abschleppunternehmens beruhten, zu verhindern. Deshalb sei der Kläger zur Bezahlung der Abschleppkosten an den Beklagten unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes verpflichtet gewesen.

Den Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Inkassokosten hat der Bundesgerichtshof im Gegensatz zu den Vorinstanzen für begründet gehalten, weil der Kläger unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt diese Kosten habe zahlen müssen.

Urteil vom 5. Juni 2009 – V ZR 144/08

AG Magdeburg – 151 C 2968/07 – Entscheidung vom 31. Januar 2008

LG Magdeburg – 1 S 70/08 – Entscheidung vom 8. Juli 2008

Karlsruhe, den 5. Juni 2009

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Eine echte Schweinerei – Schwein als Haustier erlaubt!

Eine echte Schweinerei spielte sich in Berlin-Köpenick ab: Dort hielt ein Mieter ein Schwein in seiner Wohnung – und das mitten im Zentrum! Vergeblich versuchte der Vermieter den vierbeinigen Untermieter aus der Wohnung zu klagen. "Schnitzel", wie der Mieter seinen borstigen Mitbewohner liebevoll nannte, durfte trotz Klage bleiben.

AG Berlin-Köpenick, Urteil v. 13.07.2000, 17 C 88/00, GE 2000, S. 1187

Quelle: http://www.kostenlose-urteile.de

Nachweis der Verwalterbestellung für eine Grundbuchänderung

Wenn ein Beiratsvorsitzender eine Eigentümerversammlung leitet, muss das Versammlungsprotokoll von ihm nur einmal unterschrieben werden. Lediglich die Unterschrift eines weiteren Wohnungseigentümers ist zusätzlich erforderlich. So entschied das Oberlandesgericht in Düsseldorf im Februar 2010.

Laut Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft ist für den Verkauf einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erforderlich. Als Nachweis für die Bestellung zum Verwalter soll die Vorlage einer Kopie des Bestellungsbeschlusses genügen, wenn die darauf befindlichen Unterschriften öffentlich beglaubigt sind. Im vom Oberlandesgericht Düsseldorf entschiedenen Rechtsstreit war das Protokoll der Eigentümerversammlung, in welcher der Verwalter seinerzeit bestellt wurde, vom Beiratsvorsitzenden, der damals die Versammlung leitete und einem weiteren Eigentümer unterschrieben worden. Das zuständige Grundbuchamt, welches das Eigentum an einer verkauften Wohnung umschreiben sollte, war der Ansicht, dass das Protokoll noch von einem weiteren Eigentümer hätte unterschrieben werden müssen.

Das Düsseldorfer Gericht entschied jedoch, dass das Protokoll gemäß § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG lediglich vom Vorsitzenden der Versammlung und einem weiteren Wohnungseigentümer zu unterschreiben ist. Wenn ein Verwaltungsbeirat bestellt wurde, ist es auch ausreichend, wenn der Vorsitzende oder sein Stellvertreter unterschreibt. Das Protokoll muss also nicht drei Unterschriften tragen. Wenn der Vorsitzende des Beirats die Versammlung geleitet hat, müssen lediglich er und ein weiterer Wohnungseigentümer unterschreiben. Die Unterschrift eines dritten Eigentümers ist daneben nicht erforderlich.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 22.02.10, Az.: 3 Wx 263/09

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Anfechtung des Mietvertrags bei falscher Selbstauskunft

Eine falsche Selbstauskunft des Mieters berechtigt den Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrags, wenn die zu Grunde liegende Frage des Vermieters zulässig ist und wesentliche Bedeutung für den Fortbestand des Mietverhältnisses hat (hier: frühere Mietschulden des Mieters).
LG Itzehoe, Urteil vom 28.03.2008 - 9 S 132/07

Quelle: http://www.woelke-partner.de

Zur Entscheidungsfindung müssen alle Eigentümer einbezogen werden

Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft sind aufeinander angewiesen und müssen sich absprechen. Das ist umso entscheidender, je gravierender der bauliche Eingriff an einer Wohnanlage ist.

Schließlich kann es für Weiterverkauf und Vermietung einer Wohnung von entscheidender Bedeutung sein, welchen Eindruck das Objekt von außen macht. Der nachträgliche Anbau von Balkonen zählt zu den gravierendsten Veränderungen, die eine Immobilie erfahren kann. Deswegen ist es hier nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS besonders wichtig, dass alle Eigentümer rechtlich korrekt in die Entscheidungsfindung einbezogen werden.

In einem konkreten Fall war nicht genau nachzuvollziehen gewesen, ob eine betroffene Partei überhaupt die Ladung zur entsprechenden Eigentümerversammlung erhalten hatte, in der die Balkon-Frage abgestimmt wurde. Das "Ja" des nicht anwesenden Mitglieds sei aber bei einer solch schwer wiegenden baulichen Veränderung zwingend nötig gewesen. Erstens sei der Gesamteindruck der Anlage durch die Balkone ein anderer, zweitens müsse man auch die dadurch entstehende Verschattung einiger Wohnungen berücksichtigen.

Rechtsgrundlagen:

WEG § 23 Abs. 4 S. 2; FGG § 22 Abs. 2

Oberlandesgericht Hamm - 15 Wx 62/08 -

Quelle: Infodienst Recht und Steuern der LBS

Angebot und Nachfrage bei Wohnimmobilien bestimmen nicht nur die Verhandlungen über den Abschluss von Mietverträgen, insbesondere den erzielbaren Mietzins, sondern auch die "Verhandlungen" über den Ausstieg aus diesen Verträgen und die daraus resultierenden Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter. Solange in Hamburg die Nachfrage nach Wohnungen das Angebot überwog, waren Bestrebungen der Mieter, in einmal abgeschlossenen Verträgen bei gleichzeitiger Reduzierung der Miete wegen angeblichen Mietwuchers zu verbleiben an der Tagesordnung. Die mit diesem Ziel von Mietern initiierten Auseinandersetzungen gehen zahlenmäßig seit Mitte 1997 deutlich zurück, was eine Entspannung des Wohnungsmarktes nicht nur signalisiert, sondern belegt. In vielen Segmenten des Hamburger Wohnungsmarktes besteht seit einiger Zeit kein geringes Angebot an Wohnungen mehr. An die Stelle der Auseinandersetzung über die Höhe des zulässigen Mietzinses tritt nunmehr verstärkt der Kampf der Mieter um die vorzeitige Entlassung aus befristeten Mietverhältnissen oder solchen mit langer Kündigungsfrist, weil der Wohnungsmarkt derzeit eine preisgünstige und attraktive Palette von Wohnungen aller Art bietet.
Auch wenn sich viele Vermieter dem Wunsch des Mieters auf vorzeitige Entlassung des Mieters nicht von vorneherein verschließen wollen, werden sie doch, wenn eine entsprechende Bitte konkret an sie herangetragen wird, von der verständlichen Sorge geplagt, sich durch ein Zugeständnis wirtschaftlich und rechtlich zu verschlechtern. Diese Sorge ist nicht unbegründet. Zunächst ist festzuhalten, dass dem Mieter nur in wenigen Ausnahmefällen ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung zusteht. Zu differenzieren ist hier zunächst nach der Art des abgeschlossenen Vertrages. Bei Verträgen auf unbestimmte Laufzeit besteht in aller Regel selbst bei langen Kündigungsfristen, wenn der Vertrag z.B. länger als 10 Jahre besteht und dementsprechend die Kündigungsfrist 1 Jahr beträgt, kein solcher Anspruch. Bei Verträgen, die zeitlich befristet sind, wird ein solcher Anspruch in bestimmten Fallkonstellationen zugelassen, etwa wenn die Wohnung infolge Familienvergrößerung zu klein geworden ist oder der Mieter von seinem Arbeitgeber beruflich in eine andere Stadt beordert wird, so dass der Mieter keine Verwendung mehr für die alte Wohnung hat. Wenn sich der Mieter hingegen aus freien Stücken für eine andere Wohnung entscheidet, die vielleicht attraktiver oder preisgünstiger ist, so besteht kein Anspruch auf Entlassung. Falls ein solcher Anspruch besteht, bedeutet dies nicht, dass der Mieter das Mietverhältnis einseitig kündigen kann. Voraussetzung für das Ausscheiden des Mieters ist nämlich in jedem Fall, dass der Mieter dem Vermieter wenigstens einen akzeptablen Nachfolgemieter präsentiert, der bereit ist, den Vertrag zu den vereinbarten Konditionen fortzusetzen.
In der Praxis spielen die oben dargestellten Konstellationen, in denen die Rechtsprechung den Mietern solche Ansprüche zubilligt, keine vorherrschende Rolle. Viel häufiger ist zu beobachten, dass Vermieter dem Mietern zusagen, ihn bei Abschluss eines Mietvertrages mit einem Nachfolger zu entlassen. Dieses Entgegenkommen wird nicht selten ausgenutzt. Meist schalten Mieter unmittelbar nach einer solchen Zusage Inserate und suchen auf diese Weise selbst mehrere Nachmieter. Mit den so gefundenen Adressen bombardieren sie sodann den Vermieter und drängen ihn zum baldigen Abschluss mit einem der Interessenten. Ganz dreiste Mieter stellen zudem noch die Zahlung des Mietzinses ein, um so zusätzlichen wirtschaftlichen Druck auf den Vermieter auszuüben. Dass Vermieter auch in solchen Situationen nicht überstürzt handeln müssen, zeigt das Urteil des Amtsgerichtes Hamburg (Urt. v.31.3.1998; 46C652/97). Mit Schreiben vom 30.4.1997 kündigte der Mieter einer im Zweifamilienhaus belegenen Wohnung den seit mehr als 10 Jahren bestenden Mietvertrag mit Jahresfrist und bat den Vermieter um vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag. Der Vermieter, dessen vier Kinder bereits auf eigenen Füßen standen, erklärte sich mit der Entlassung bei Stellung eines Nachmieters einverstanden. Der Mieter wies ihm kurze Zeit später 3 Nachfolgemieter nach, die der Vermieter aus verschiedenen Gründen nicht akzeptierte. Stattdessen suchte er selbst einen Mieter und schloss mit einem älteren kinderlosen Ehepaar einen Mietvertrag ab dem 1.12.1997 ab. Ab September stellte der alte Mieter die Zahlung von Miete mit der Begründung ein, der Vermieter verhalte sich treuwidrig, weil er die von ihm vorgeschlagenen Mietinteressenten aus nicht sachgerechten Gründen abgelehnt habe. Der Vermieter klagte die Miete für September bis November ein und gewann. Das Amtsgericht entschied, ein Vermieter sei nicht gehalten, mit dem erstbesten vom Mieter vorgeschlagenen Nachfolger einen Mietvertrag abzuschließen. Vielmehr könne er sich den Nachfolger aussuchen, wobei sachfremde oder übersteigerte Anforderungen außer Betracht bleiben müssten. Dies sei hier nicht der Fall, denn dem im Hause wohnenden Vermieter sei daran gelegen gewesen, ältere ruhige Mieter zu erhalten, um seinen veränderten Lebensumständen -Schichtdienst und gesundheitliche Beeinträchtigungen- Rechnung zu tragen. Er habe deshalb etwa die alleinerziehende Mutter mit Kind oder die vorgeschlagenen jungen Eheleute mit Kinderwunsch nicht akzeptieren müssen. Er habe vielmehr einen ihm genehmen Mieter suchen können, obschon dies insgesamt sieben Monate in Anspruch genommen habe.
Auch wenn dieser Fall letztendlich für den Vermieter positiv ausging, zeigt er doch, dass der Vermieter mit seiner Zusage, einen Nachmieter zu akzeptieren, seine Rechtsstellung unnötig schwächte. Er hätte besser daran getan, ohne jede Zusage selbst einen Nachmieter zu suchen und dem Mieter erst zu dem Zeitpunkt, in dem ein Interessent abschlussbereit war, die Entlassung anzubieten. Wenn man den kleinen Finger reicht ....

veröffentlicht: Hamburger Grundeigentum Mai 1998

Autor: Johannes Steger - http://www.breiholdt.de/

Studentenzimmer - Mieterhöhung muss mit externen Zimmern begründet werden!

Soll eine Mieterhöhung für ein Zimmer mit drei Vergleichswohnungen begründet werden, so kann der Vermieter keine Studentenzimmer wählen, die mit dem Zimmer, dessen Miete erhöht werden soll, dieselben Gemeinschaftsräume haben. Vielmehr sind externe Studentenzimmer als Vergleichswohnungen heranzuziehen.

AG Köln, 8.7.2009 - Az: 203 C 33/09

Quelle: http://www.anwaltonline.com/

Urteil des Monats

Fehlende Unterschrift unter Protokoll: Eigentümerbeschluss ungültig

Ein Wohnungseigentümerbeschluss ist bei unzureichender Unterzeichnung des Protokolls anfechtbar. Auf diese Entscheidung des Oberlandesgerichts München macht Anette Rehm von der Quelle Bausparkasse alle Verwalter und Eigentümer aufmerksam.

Über die Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung wird üblicherweise gemäß Paragraf 24 Abs. 6 Satz 1 WEG vom Hausverwalter ein Protokoll erstellt. Bestimmte Formvorschriften sieht das Gesetz für die Niederschrift nicht vor. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und je nach Festlegung in der Gemeinschaftsordnung auch von einer weiteren Person, beispielsweise einem Wohnungseigentümer oder dem Verwaltungsbeirat zu unterschreiben.

Sinn des Protokolls ist es unter anderem, den Wohnungseigentümern innerhalb der gesetzlichen Anfechtungsfrist - ein Monat seit der Beschlussfassung - den Inhalt der in der Versammlung gefassten Beschlüsse auch in ihrer rechtswirksamen Formulierung aufzuzeigen und damit eine etwa beabsichtigte Beschlussanfechtung zu ermöglichen.

Die Münchner Richter erklärten im vorliegenden Fall einen Versammlungsbeschluss für anfechtbar. Fehlt die nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche zweite Unterschrift eines Wohnungseigentümers unter dem Protokoll, so ist ein in dieser Versammlung gefasster Beschluss auf Antrag für ungültig zu erklären, sofern nicht die Unterschrift im gerichtlichen Verfahren nachgeholt wird.

Information von Quelle Bausparkasse

http://www.baurechtsurteile.de/

Samstag kein Werktag:

Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556 b I BGB oder nach entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Samstag nicht als Werktag mitzuzählen ( BGH VIII ZR 129 / 09 ).

Aktuelles

Verbraucherschutz für Wohnungseigentümer

Eine wichtige Entscheidung des Oberlandesgerichts München stärkt die Rechte der Wohnungseigentümer:

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, so die veröffentlichte Entscheidung des OLG München (Beschl. v. 25.9.2008, Az.: 32 Wx 118/08), ist im Rechtsverkehr als Verbraucherin anzusehen. Dies hört sich wenig spektakulär an, ist aber tatsächlich von erheblicher rechtlicher und praktischer Bedeutung.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) unterscheidet nämlich zwischen dem sog. „Verbraucher“ (§ 13 BGB) und dem sog. „Unternehmer“ (§ 14 BGB). Wer als Verbraucher im Sinne des Gesetzes angsehen wird, genießt dadurch im Rechtsverkehr erhebliche Vorteile. Durch vielfältige Schutzvorschriften wird sichergestellt, dass der Verbraucher nicht übervorteilt wird. Insbesondere bei Verträgen, die unter Verwendung sog. Allgemeiner Geschäftsbedingungen (also dem sprichwörtlichen „Kleingedruckten“) abgeschlossen werden, sind z.B. solche Klauseln unwirksam, die den Verbraucher unangemessen benachteiligen.

Da bei Wohnungseigentümergemeinschaften zum einen über größere Beträge verfügt wird und zum anderen regelmäßig Formularverträge mit Versicherungen, Versorgungsunternehmen, Wartungsfirmen u.a. abgeschlossen werden, ist ein solcher Schutz besonders wichtig.

Keine Benachteiligung des Wohnungseigentums

Während der einzelne Wohnungseigentümer regelmäßig problemlos als Verbraucher angesehen werden kann, war nach Inkrafttreten der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum 1.7.2007 heftig umstritten, ob denn die nunmehr selbständig rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft auch als Verbraucherin gelten könne.

§ 13 BGB macht nämlich die Verbrauchereigenschaft zumindest seinem Wortlaut nach davon abhängig, dass eine „natürliche Person“ betroffen ist.

Das OLG München hat indes gezeigt, dass es ein Herz für Wohnungseigentümer hat. Der Begriff der „natürlichen Person“ sei so auszulegen, dass auch ein rechtsfähiger Verband wie die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verbraucherstatus genieße. Es handele sich gerade nicht um eine juristische Person im Sinne der Unternehmervorschrift des § 14 BGB, sondern um eine durch das Wohnungseigentum verbundene Gruppe natürlicher Personen.

Quelle:

Rüdiger Fritsch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Web: www.krall-kalkum.de

Spruch des Monats

"Jeder Wohnungseigentümer verhält sich so wie er zutiefst glaubt wer er ist.……."

In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen und Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern / Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen / interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter info@haus-verwalter.de oder untenstehenden Anschriften sehr dankbar.

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.  

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