BVI-Newsletter Oktober 2011

Schimmel und Feuchtigkeit

Zeigt sich erst einmal ein dunkler Fleck rechts oben in der Ecke vom Schlafzimmer Ihres Mieters, ist das Unheil bereits greifbar nah. Bei intensiver Betrachtung kommen selbst Sie zu dem eindeutigen Ergebnis: Schimmel! Ihr Mieter ist zwar sichtlich sauer, behält aber seine Ruhe. "Ich denke darüber nach, die Miete zu mindern bzw. mir eine andere Wohnung zu suchen", teilt er Ihnen mit. Schimmelpilze, das dürfte inzwischen wohl wirklich jedem klar sein, bergen Gesundheitsgefahren. Jetzt muß gehandelt werden, denn laut Statistik zählen feuchte oder sogar mit Schimmel befallene Wände zum Mietminderungsgrund Nr. 1.

Alle Räume, in denen sich Menschen aufhalten, beinhalten eine gewisse Raumfeuchte. Unter üblichen Konstellationen wird diese Feuchtigkeit auch von der Raumluft aufgenommen. Problematisch wird es mit der Feuchtigkeit erst dann, wenn sie ins Mauerwerk eindringt und in der Folge zu Schimmelbildung führt.

Es gibt die unterschiedlichsten Ursachen für feuchte Wände. Baumängel sind nun einmal eine der häufigsten Ursachen - und damit hätten Sie als Vermieter die Pappnase auf. Kommen Sie also nicht auf die Idee, Ihren Mieter einfach nur aufzufordern, häufiger zu lüften - so billig kommen Sie nicht davon. Vorwiegend sind Risse bzw. eine defekte Fassade Schuld daran, daß Wasser von außen ins Gemäuer eindringen kann. Ein Fachmann wird Mängel dieser Art leicht feststellen können. Weitaus diffiziler ist es dagegen, so genannte Kältebrücken zu erkennen. Kältebrücken können immer da auftreten, wo eine Außenwand mit einer oberen Geschossdecke verbunden ist.

Vielleicht haben Sie ja schon selbst die Erfahrung gemacht: Schimmel tritt in der Regel in den Zimmerecken geradewegs über dem Boden oder direkt unter der Zimmerdecke auf. Ursache dafür ist, daß warme Luft und Feuchtigkeit eine Verbindung eingehen. Diese Mixtur sucht sich nun die kälteste Stelle in der Wohnung und kondensiert dabei zu Wasser. Diese Beobachtung können Sie auch dann machen, wenn Sie Ihr Brillenglas mit warmen Atem überziehen, um es dann mit der dadurch entstehenden Feuchtigkeitsschicht zu putzen.

Wo das Mauerwerk am dicksten ist, dort befinden sich die kältesten Stellen in der Wohnung. In der Regel also dort, wo mehrere Mauern aufeinander treffen. Also an der Nahtstelle zwischen Außenmauer und Geschossdecke. Heute werden Kältebrücken dadurch verhindert, daß eine besondere Isolierschicht im Bereich der Geschossdecken außen unter dem Putz angebracht wird. In älteren Gebäuden gibt es diese Isolierung nicht. Daher kommt es bei Gebäuden aus den 60er und 70er Jahren des vorigen Jahrhunderts recht häufig zu Schimmelschäden. Oftmals lassen sich diese Schäden dann nur noch durch eine aufwändige Außendämmung beheben.

Auch durchgängige Risse in der Fassade können die Ursache für Kältebrücken sein. Hier kann dann Kaltluft einströmen. Das ist auch möglich, wenn eine vorhandene Außenisolierung löcherige Stellen hat. Ebenso durchlässige Fenster oder lädierte Verbindungen der Fensterrahmen zum Mauerwerk sind Ursache einer Kältebrücke. Grund für ein feuchtes Mauerwerk, das Schimmel zur Folge hat, kann aber auch eine lecke Wasserleitung in den Wänden sein. Einleuchtend, daß feuchtes Mauerwerk ein schlechterer Isolator ist als trockenes Gestein. Ist das Mauerwerk bei Ihnen nass, wie bei unerkannten Rohrbrüchen, gibt es zusätzliche Feuchtigkeit in die Wohnung ab. Unerwünschter Schimmel ist die optische Folge.

Nicht zu spaßen ist mit der so genannten Neubaufeuchtigkeit. Ist ein Bauwerk neu erstellt, ist in den Wänden noch ein beachtlicher Feuchtigkeitsanteil enthalten. Fakt ist, daß Putze und der die Mauersteine, Decken und Wände verbindende Zement feucht verarbeitet werden muß. Auch neu gegossene Zwischendecken aus Beton, enthalten eine erhebliche Feuchtigkeitskonzentration. Früher ist es so üblich gewesen, daß ein Neubau erst noch richtig austrocknen konnte, bevor er bezogen worden ist.

Da heute aber fast jeder Bauträger so sehr hinter dem Geld her ist, wie der Teufel hinter der Seele seiner Großmutter, dürfen Sie sich nicht wundern, wenn es in Ihrer schönen neuen Wohnung schimmelt. Es ist also nicht gesagt, daß es sich immer um einen gravierenden Baumangel handelt. Von daher ist zu empfehlen, die Wände in Neubauten während der ersten 1 bis 2 Jahre noch nicht zu tapezieren, damit die Feuchtigkeit so einen Weg nach draußen finden kann. Ist in Ihrem Mietshaus noch Neubaufeuchtigkeit im Gemäuer und werden die Räume sofort von Ihren neuen Mietern bezogen, können die Wände nicht austrocknen. Der Schimmel ist also bereits programmiert - und Sie als Vermieter müssen dafür gerade stehen!

Wenn Sie also eine Neubauwohnung beziehen, ist heutzutage besonders darauf zu achten, daß sie ausreichend heizen und lüften. Die Gerichte ersuchen Sie daher, Ihrem Mieter eine Wohnung zur Verfügung zu stellen, in der es bei einem üblichen Wohnverhalten nicht schimmelt.

Ihre Wohnung ist mangelhaft, wenn sich der Schimmel nur durch überdurchschnittliches Heizen und Lüften vermeiden läßt (LG Hamburg, Urteil v. 26.9.1997, NZM 1998, S. 571). Vom Mieter kann nicht verlangt werden, daß er ein übersteigertes Lüft- und Heizverhalten an den Tag legt. Das Landgericht Oldenburg ist der Meinung: Mehr als ein "normales" Heizen und Lüften, um die Restfeuchte zu bekämpfen, können Sie von Ihrem Mieter nicht verlangen (Urteil v. 7.10.1999, ZMR 2000, S. 100).

Das Landgericht Wuppertal setzt noch einen drauf: Lassen sich Schimmelschäden nämlich nur durch ein verstärktes Heizen und Lüften vermeiden, kann Ihr Mieter von Ihnen verlangen, dass Sie ihm die dafür zusätzlich aufgewendeten Heizkosten erstatten (Urteil v. 11.10.2002, NZM 2002, S. 987). Ein Heizkostenabzug von 20% ist hier durchaus üblich.

Sie sollten Ihrem Mieter Tipps zum richtigen Heizen und Lüften mit auf den Weg geben. Weisen Sie ihn im Neubau daher darauf hin, daß er verstärkt heizen und lüften muß, um Schäden zu vermeiden (LG Wuppertal, Urteil v. 11.10. 2002, NZM 2002, S. 987). Belassen Sie es also nicht bei dem Hinweis, daß Ihrem Mieter das Vorhandensein von Neubaufeuchtigkeit bekannt ist. Schreiben Sie zusätzlich in Ihren Mietvertrag ausdrücklich hinein, daß Ihr Mieter während der ersten beiden Vertragsjahre gegebenenfalls verstärkt heizen und lüften sollte, um Schimmelbildung zu vermeiden.

Wie wir bereits wissen, entsteht Schimmel dadurch, daß sich die in der warmen Luft gespeicherte Feuchtigkeit auf den kalten Wandstellen absondert. Diesen Prozess können weder Sie noch Ihr Mieter ganz ausschalten. Bei ausreichender Luftzirkulation kann die Bildung von Schimmel vermieden werden. Neue, warme Luft streicht über die kalte Stelle, was zur Verdunstung und damit zur Trocknung der Oberfläche führt.

Luftzirkulation wird dadurch erreicht, daß warme Luft nach oben steigt, dort abkühlt und wieder nach unten sinkt. Demzufolge wird weitere warme Luft nach oben gedrückt. In Neubauten ist eine derartige Luftzirkulation heute nicht mehr möglich. Durch die besonders dichten Fenster und die perfekte Isolierung dringt keine frische Kaltluft mehr von außen in die Wohnung, die die Luftzirkulation beschleunigen könnte.

Ein gesundes Raumklima können Sie in Ihrer Wohnung dadurch erreichen, daß feuchte und somit verbrauchte Luft regelmäßig durch frische kalte und damit weniger feuchte Luft ausgetauscht wird. Fakt ist: Es ist nicht ausreichend, Wohnräume lediglich mit einem gekippten Fenster zu belüften. Egal, wie lange das Fenster gekippt bleibt. Stoßlüftungen ist hier der Vorzug zu geben. Will sagen, daß Wohnräume mindestens 2 - 3 mal am Tag bei voll geöffneten Fenstern für 5 - 10 Minuten durchlüftet werden. Währenddessen Heizung aus! Bei berufstätigen Bewohnern sollte es ausreichend sein, wenn morgens und abends einmal gelüftet wird.

Eine wichtige Maßnahme, um dem Schimmel vor zu beugen ist es, ordnungsgemäß zu heizen. Richtig heizen Sie dann, wenn es tagsüber in der Wohnung einschließlich Küche durchschnittlich 20 ºC warm ist. Im Bad dürfen es auch 21 ºC bis 22 ºC sein. Nachts ist eine Temperaturabsenkung im Schlafzimmer auf 14 ºC bis 15 ºC denkbar. Tagsüber sollte aber so geheizt werden, daß die entstandene Feuchtigkeit wieder beseitigt wird. Diese Werte sind als Empfehlung, nicht aber als Gesetz zu verstehen!

Brauchen Sie es nicht so warm, müssen Sie eben öfters lüften, weil kühle Luft weniger Feuchtigkeit aufnimmt als warme. Das gilt auch wenn Sie Ihre Wäsche in der Wohnung trocknen, weil es keinen Trockenraum gibt. Doch nicht nur das Wäschetrocknen, sondern auch Bügeln verursacht eine erhöhte Feuchtigkeit in der Wohnung.

Mit ausreichendem Lüften allein ist es nicht getan. Sie müssen auch richtig heizen, damit der Schimmel nicht zu Ihnen kommt. Leider sehen aber etliche Bewohner nicht ein, wie bedeutungsvoll richtiges Heizen ist. Sie sehen nur die verbrauchsbedingte Einsparmöglichkeit. Temperaturen von 17 ºC bis 18,5 ºC innen, wenn es draußen nur 1 ºC kalt ist, reichen da bauphysikalisch betrachtet nicht. Das hat zwangsläufig Feuchtigkeitsschäden durch Kondenswasser an den Außenwänden zur Folge.

Die meisten Leute sparen am liebsten im Schlafzimmer mit den Heizkosten. Obwohl der Schlafraum ja der Ort ist, in dem sich in der Nacht durch Schwitzen und Atemluft viel Luftfeuchtigkeit ansammelt. Trotz dessen wird nur am morgen kurz gelüftet. Weil das Schlafzimmer tagsüber nur selten betreten wird, bleibt die Heizung nach dem morgendlichen Lüften aus, zumal manche Leute nachts ja gerne kühl schlafen.

Es soll ja sogar Zeitgenossen geben, die tagsüber die Tür vom Schlafzimmer offen stehen lassen und nun der Meinung sind, das ungeheizte Schlafzimmer über die anderen Räume so mit zu heizen. Na, können Sie sich denken was passiert: Es wird nur warme, das heißt feuchte Luft in den Schlafraum geführt. Die bleibt als Feuchtigkeit an den kalten Wänden hängen. Bessere Möglichkeiten zum Wachsen und Gedeihen kann der Schimmelpilz gar nicht vorfinden. Kommt es zur Schimmelbildung durch so ein eklatantes Fehlverhalten des Bewohners, muß dieser für den entstandenen Schaden gerade stehen. An Stelle einer Mietminderung und eingesparter Heizkosten warten nun die Kosten für eine Schimmelsanierung auf ihn. Fakt ist: Schadenersatz setzt nachweisbares Verschulden voraus. Allerdings ist es mit dem Beweisen leichter gesagt als getan. Ohne Sachverständigengutachten glaubt Ihnen kein Gericht, daß Ihr Mieter der Schuldige ist.

Das A und O gegen Schimmelbildung heißt Luftzirkulation. Die ist auch damit zu fördern, daß Sie Ihre Wohnung mit Fußleisten versehen. So können Ihre Bewohner die Möbel nicht direkt an die Wand stellen. Die Luft kann noch zwischen Wand und Möbelstück zirkulieren und die Schimmelgefahr wird verringert. Auch die Gerichte sind der Meinung, daß ein "kleiner" Abstand zwischen Möbelstück und Wand einzuhalten ist (LG Hamburg, Urteil v. 26.9.1997, NZM 1998, S. 571). Lässt sich die Schimmelbildung in Ihrer Wohnung nur dadurch vermeiden, daß ein Abstand von 10 oder 20cm der Möbel zur Wand eingehalten wird oder aber größere Möbelstücke, wie z.B. Kleiderschränke nicht vor eine Wand gestellt werden, ist Ihre Wohnung einfach nicht gebrauchstauglich.

Ihre Mitbewohner können Sie bei Schimmelschäden nur dann zur Kasse bitten, wenn Ihnen ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten nachzuweisen ist. Die Gerichte gehen davon aus, daß alle anderen Gründe für Schimmel ihren Ausgangspunkt in der Art und der Herstellung des Bauwerkes haben und daher vom Eigentümer zu vertreten sind. Das kann durchaus teuer werden: Denn in diesen Fällen haben die Bewohner ein ganzes Depot an Ansprüchen gegen Sie in der Hand: Miete mindern, kündigen oder sogar Schadenersatz fordern.

Auch heute gibt es immer noch ältere Wohnungen mit Doppelfenstern. Was die Dichtigkeit betrifft, so sind sie mit den heutigen Iso - Fenstern überhaupt nicht zu vergleichen. Außerdem ist bei doppelt verglasten Fenstern die Wärmeisolierung geringer, so daß der kälteste Punkt an der Außenwand die kalte Doppelglasscheibe ist. Wechseln Sie die Fenster aus, ist nicht mehr die Fensterscheibe der kälteste Punkt, sondern in der Regel die Außenwand. Hier fehlt es aus Altersgründen an der äußeren Wärmedämmung. Bei einer Fenstersanierung wandert der kälteste Punkt von den Fenstern zur Außenwand und insbesondere zu den Verbindungsstellen oberhalb der Geschossdecken.

Nach erfolgter Fenstersanierung heißt "Stoßlüften" das Zauberwort. Wird dies versäumt, ist der Schimmel unausweichlich. Klären Sie die Bewohner Ihres Mietshauses darüber auf, daß jetzt ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten erforderlich ist. Bei den alten Fenstern reichte es noch aus, sie regelmäßig zu kippen, um Schimmelschäden vorzubeugen. Jetzt heißt es: 2 bis 3 mal täglich alle Fenster für 5 bis 10 Minuten öffnen und so für Durchzug sorgen. Das versteht man unter "Stoßlüften". Halten Sie die notwendigen Instruktionen doch einfach auf einem Blatt Papier fest, daß Sie dann in Form eines Flyers an die Bewohner verteilen. Dann kann hinterher auch keiner sagen: das hab ich nicht gewußt (LG Gießen, Urteil v. 12.4. 2000, ZMR 2000, S. 537).

Vernachlässigen Sie Ihre Hinweispflicht gilt: Kommt es nach einer Fenstersanierung zu Schimmelschäden, weil Ihr Mieter nach alter Gewohnheit nur mit gekippten Fenstern lüftet, haben Sie die Pappnase auf und bleiben auf den Kosten sitzen. Sogar eine Minderung ist möglich. Sie müssen beweisen, daß Sie Ihren Mieter über die Notwendigkeit einer Stoßlüftung informiert haben.

Unter bestimmten Voraussetzungen darf Ihr Bewohner den Mietzins laut Gesetz mindern. Schimmel ist immer wieder ein gern angeführter Grund : Sobald an der angemieteten Wohnung ein Mangel auftritt, ist die Miete automatisch nach § 536 gemindert. D

Quelle: http://www.hausverwalter-abc.de/

Ein Komplettpaket bei Schimmelbefall

Schimmelpilzbildung in Innenräumen ist für die Schadensbewertung in der Wohnungswirtschaft von zunehmender Bedeutung. Das BVI-Fördermitglied AllTroSan Baumann+Lorenz Trocknungsservice GmbH & Co. KG hat jetzt mit der Anti-Schimmel-Soforthilfe-Box (AnSchiSoBo) ein Produkt zur Beseitigung von sichtbarem Schimmelbefall mit einer Fläche von bis zu 20 x 20 cm entwickelt. Die Box bildet ein Komplettpaket, das Wirkung und persönlichem Schutz kombiniert. Neben dem eigentlichen Wirkstoff Isopropanol, einem 70-prozentigen Alkohol, enthält sie auch Handschuhe, Mundschutz und Schutzbrille sowie ein Sicherheitsdatenblatt und eine Benutzungsanleitung. Das neuartige Produkt ist für BVI-Mitglieder zum Vorzugspreis von 25,- Euro plus Versandkosten über den BVI-Onlineshop bestellbar.

Bestellungen über:

http://www.bvi-verwalter.de

oder direkt hier:  AnSchiSoBo

Wenn der Verwalter einfach Aufträge vergibt ...  haftet er der WEG auf Schadensersatz!

Im vorliegenden Fall hatte ein Verwalter bei einer Bodenöffnung umfassende Sanierungsarbeiten vergeben, nachdem bei der Öffnung festgestellt wurde, dass in einem Kellerraum Tonrohre gebrochen und z.T. zerdrückt waren. Auch war keine Isolierung des Kellermauerwerks mehr vorhanden. Ein anwesendes Unternehmen sah die Gefahr einer Fundamentunterspülung und wurde an Ort und Stelle mit Sanierungsarbeiten beauftragt. Die Kosten i.H.v. ca. 17.000 Euro beglich der Verwalter aus Mitteln der WEG. Die WEG war der Ansicht, dass ein vorheriger Eigentümerbeschluss bei einer solch umfangreichen Beauftragung erforderlich gewesen wäre und verlangte Schadensersatz.

Vor Gericht erhielt die WEG dem Grunde nach Recht. Nur bei einer dringenden Maßnahme wäre es zulässig gewesen, einen Werkvertrag namens der WEG abzuschließen. Ohne eine erforderliche Notgeschäftsführung unterlag die Sache der alleinigen Entscheidungszuständigkeit der Eigentümerversammlung. Hier war die Sache nicht so dringend, als das an Ort und Stelle eine umfassende Sanierung beauftragt werden musste.

Schließlich bestand der Defekt bekanntermaßen bereits seit längerem, eine provisorische Schadensbehebung wäre daher zunächst ausreichend gewesen. Zu berücksichtigen war auch, dass es sich um ein altes Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf handelte.

Auch hätte sich der Verwalter nicht durch die Angabe, es drohe eine Fundamentunterspülung zur Auftragsvergabe verleiten lassen dürfen, sondern hätte zunächst sachverständigen Rat einholen müssen.

Somit hatte sich der Verwalter über die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinweggesetzt und seine Pflichten verletzt. Daher ist der WEG der gesamte entstandene Schaden zu ersetzen (u.a. den gesamten Werklohn). Hierauf anzurechnen sind nur die Leistungen, die die WEG erhalten hat und die die Eigentümer zwingend sofort hätten beschließen müssen.

OLG Hamm, 19.7.2011 - Az: 15 Wx 120/10

Quelle: http://www.anwaltonline.com

Eigentumswohnung: Wer den Hausmeister bestellt, haftet auch für versäumtes Streuen

Hat der Verwalter einer Wohnanlage vertraglich die Pflicht, "alles zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung Notwendige zu tun", so umfasst das auch die Verkehrssicherungspflicht. Hat er einen Hausmeister eingestellt, der auch die Räum- und Streuarbeiten im Winter durchführen soll, so haftet der Verwalter, wenn der Hausmeister einen Teil der Fußwege am Haus nicht abstumpft und sich eine 70jährige bei einem Sturz schwer verletzt. In dem Fall vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe hatte der Hausmeister einen Weg zur Tiefgarage ausgespart. Der Verwalter muss der gestürzten Seniorin 10.000 Euro Schmerzengeld zahlen. (OLG Karlsruhe, 14 U 107/07)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Gebäudeschaden durch Regenwasser

Nach den Versicherungsbedingungen von Wohnungsgebäudeversicherungen ist unter Leitungswasser nur Wasser zu verstehen, das aus Zu- oder Ableitungsrohren oder mit dem Rohrsystem verbundenen sonstigen Einrichtungen oder Schläuchen der Wasserversorgung bestimmungswidrig ausgetreten ist. Dementsprechend sind Schäden, die an einem Gebäude durch Wasser entstanden sind, das aus einem Regenfallrohr ausgetreten ist, bevor dieses in das Rohrsystem mündet, das auch die häuslichen Abwässer abführt, nicht als Leitungswasserschaden anzusehen und damit von der Wohngebäudeversicherung nicht gedeckt.

Gericht / Az.: Urteil des OLG Frankfurt a. M. vom 14.10.1999 3 U 215/98 NJW-RR 2000, 983

Quelle: http://www.brennecke-partner.de/

Treppenhaus - Reinigung ...

Mieter müssen sich an den Kosten für die Treppenhausreinigung nicht beteiligen, wenn sie selbst putzen.
Im Streitfall können sie sich dabei auf die Regelung im Mietvertrag berufen. Sind die Mieter laut Vertrag für die Reinigung ihrer Treppenhausetage zuständig, ist es nicht zulässig, dass der Vermieter ohne ihr Einverständnis putzen lässt und die dann anfallenden Kosten auf die Mieter umlegt.
Kosten drohen Mietern allerdings, wenn sie ihren vertraglichen Putzpflichten nicht nachkommen. Wenn einzelne Hausbewohner das Fegen und/oder Putzen vernachlässigen, kann der Vermieter die Reinigung durch eine Putzhilfe vornehmen lassen und die Ausgaben in Rechnung stellen. Zahlen muss dann aber nur derjenige, der seinen Reinigungspflichten nicht nachgekommen ist.

(Quelle: dpa)

Nochmals: Auch ungerechtfertigte Ausgaben sind in der Jahresabrechnung der WEG aufzuführen

Der BGH (Bundesgerichtshof) bestätigt die allgemeine Rechtsauffassung, wonach in die Jahresgesamtabrechnung auch solche Ausgaben einzustellen sind, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. In dem vorliegenden Fall hatte der Verwalter die Kosten für die Reparatur einer Außenglasscheibe (für die aber nach der Teilungserklärung nur der Eigentümer der betroffenen Eigentumswohnung zuständig war) und die Kosten für die Errichtung von Trennwänden in den Kellerräumen ohne vorherige Beschlussfassung vom Gemeinschaftskonto beglichen.

Das Gericht stellte klar, dass schon aus Gründen der Überprüfung und der Plausibilitätskontrolle jede Ausgabe in der Jahresgesamtabrechnung einzustellen ist, ganz gleich, ob der Verwalter sie tätigen durfte oder nicht. Auch in den daraus folgenden Einzelabrechnungen seien diese Kostenpositionen nach dem jeweils einschlägigen Kostenverteilungsschlüssel umzulegen. Stehe aber ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertige dies nur dann eine hiervon abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststehe, etwas weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist.

In dem vorliegenden Fall waren die Kosten für die Trennwände daher zu Recht in den der Gesamt- und in den Einzelabrechnungen enthalten, wenngleich vorliegend ein Regressanspruch gegen den Verwalter in Betracht kommt, der jedoch gesondert geltend zu machen sei. Nur die Kosten für die Reparatur der Fensterscheibe seien nach der Regelung in der Teilungserklärung ausschließlich auf den betroffenen Wohnungseigentümer umzulegen.

Quelle: http://www.haus-und-grund-bonn.de/

Keine Abrechnung durch den Miet-Verwalter

Auch der Verwalter von Mietwohnungen braucht keine Abrechnung der Betriebskosten vorzunehmen, wenn der Vertrag zum Jahresende gekündigt worden ist.
Dieses galt und gilt auch bei den Verwaltern von Wohnungseigentum - hier die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten.

AG Magdeburg, 24. Juli 2002, Az. 17C 4962/01

Balkonbrüstungen trotz Teilungserklärung Gemeinschaftseigentum?

LG Itzehoe, Urteil vom 29.09.2009 - 11 S 11/09

Ordnet die Teilungserklärung die Balkone insgesamt dem Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer zu, gehören die Balkonbrüstungen dennoch als konstruktive bzw. der Sicherheit dienende Bestandteile zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

Die Innenseite der Balkonbrüstung ist ebenfalls Teil des Gemeinschaftseigentums, wenn der Aufbau bzw. das Material des Brüstungselements (hier: Faserzementplatte) eine gesonderte dingliche Zuordnung dieses Bereiches nicht ermöglicht. In derartigen Fällen stellt ein Beschluss über den Anstrich der Brüstungsinnenseite keinen unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum dar. (Amtl. Leitsätze)

Aus dem Urteil:

Nach § 5 Abs. 2 WEG gehören die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Als konstruktives und der Sicherheit dienendes Bestandteil des Balkons gehört die Balkonbrüstung deshalb zwingend zum Gemeinschaftseigentum (siehe u.a. OLG München, NZM 2007, 369 f.; BayObLG, ZMR 1999, 59f.).

Quelle: http://www.baurechtsurteile.de/

GEZ-Mitarbeitern kann zeitlich unbefristetes Hausverbot er-teilt werden - Einfaches Schreiben an GEZ genügt

Bei Verstoß gegen das Hausverbot kann GEZ auf Unterlassung verklagt werden..

Die Eigentümer eines Hausgrundstücks können Mitarbeitern der GEZ (Gebühreneinzugszentrale) schriftlich Hausverbot erteilen. Verstößt ein Mitarbeiter dagegen und betritt das Grundstück dennoch, kann die GEZ auf Unterlassung verklagt werden. Der Unterlassungsklage kann sie nicht mit dem Argument begegnen, dass ihr zwecks notwendiger Überprüfung von Gewerbebetrieben auf dem Grundstück ein Zugangsrecht zustehe. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Bremen hervor.
Das Gericht verurteilte die Gebühreneinzugszentrale der öffentlich-rechtlichen Rundfunkanstalten unter Androhung von Ordnungsgeld bzw. Ordnungshaft, es zu unterlassen, dass ihre Mitarbeiter zum Zweck des Einzugs von Rundfunkgebühren das Grundstück der Kläger betre-ten. Diese sind Eigentümer eines Hausgrundstücks in Bremen, auf welchem sie eine Fußpflegepraxis sowie einen Elektroinstallationsbetrieb unterhalten. Wegen nötigenden Verhaltens der GEZ-Mitarbeiter erteilten sie diesen per Post an die GEZ Hausverbot für ihr Grundstück.
Impertinentes Verhalten der GEZ-Mitarbeiter macht Hausverbot notwendig.
Dessen ungeachtet betraten in der Folgezeit wiederholt GEZ-Mitarbeiter das Grundstück und gaben gegenüber der herbeigeholten Polizei an, von dem Hausverbot keine Kenntnis zu haben. Daraufhin verklagten die Eigentümer die GEZ auf Unterlassung. Sie begründeten dies damit, dass sie durch die verschiedenen Besuche der GEZ-Mitarbeiter und deren impertinenten Verhaltens belästigt und wiederholt in Kundengesprächen gestört worden seien.
Hausverbot kann pauschal an GEZ gerichtet werden, da Verbot gegenüber einzelnen Mitarbeitern wirkungslos wäre.
Weiter führten sie aus, dass die Hausverbote auch hinreichend bestimmt seien, zumal individuell gegen einzelne Gebühreneinzugsbeauftragte ausgesprochene Hausverbote praktisch wirkungslos wären, da bei jedem Kontrollbesuch andere Personen auf dem Grundstück der Kläger erscheinen würden. Die GEZ hingegen verteidigte sich mit dem Argument, dass ihre Mitarbeiter keine Kenntnis von dem Hausverbot gehabt hätten, und dass dieses wegen fehlender individueller Konkretisierung sowie der zeitlichen Unbeschränktheit auch unwirksam sei.
Eigentümer können frei bestimmen, wer ihr Grundstück betreten darf.
Das Gericht trat dem Vortrag der GEZ mit klaren Worten entgegen: Den Klägern stehe als Haus- und Grundstückseigentümern aus § 903 BGB das Recht zu, sich gegen jedwede Beeinträchtigung ihrer räumlich-gegenständlichen Sphäre zu wehren und Dritte von der Nutzung ihres Eigentums auszuschließen. Das Hausverbot sei zulässig und wirksam. Insbesondere mangele es nicht an einer hinreichenden inhaltlichen, personellen oder zeitlichen Bestimmtheit des Hausverbots. Im Hinblick auf die weitgehenden Eigentumsrechte und die Notwendigkeit des effektiven Schutzes sei jedenfalls die vorgenommene Begrenzung des Hausverbots auf die "zum Zweck des Einzugs von Rundfunkgebühren oder der Einholung hierzu erforderlicher Informationen" eine hinreichende Konkretisierung.
Wegen Vielzahl der eingesetzten Gebührenbeauftragten ist generelles Hausverbot erforderlich
Erklärungsinhalt und Schutzziel des Hausverbots seien daher für den Adressaten klar erkennbar. Die Kläger haben in Anbetracht der Vielzahl der sich im Einsatz befindlichen Gebührenbeauftragten zur Sicherung ihrer Rechte auch keine andere Möglichkeit, als ein auf sämtliche mit dem Gebühreneinzug beauftragte Personen bezogenes Hausverbot auszusprechen.
Auch Geschäftsinhaber können generelle Zutrittserlaubnis von bestimmten Bedingungen abhängig machen
Die Konkretisierung erweise sich auch im Hinblick auf die durch schlüssiges Verhalten etwaig auch für Mitarbeiter und Beauftragte der Beklagten erklärte Zutrittserlaubnis nicht als widersprüchlich oder treuwidrig, da es die mit dem Zutrittsrecht gewöhnlich verbundenen Handlungen wie der Inanspruchnahme von Dienstleistungen und dem Erwerb von Waren weiterhin nicht ausschließe. Ohnehin könne der Hausrechtsinhaber eine generelle Erlaubnis zum Betreten von Geschäftsräumen von bestimmten Bedingungen abhängig machen und denjenigen, der diese Bedingungen nicht erfüllen wolle, vom Zutritt ausschließen (vgl. BGH NJW 1994, 188 = BGH, Urteil v. 03.11.1993 - VIII ZR 106/93 -).
Schutzinteresse der Hausrechtsinhaber bleibt dauerhaft bestehen…
Warum das Hausverbot in zeitlicher Hinsicht zu beschränken sein sollte, sei für das Gericht nicht ersichtlich. Diesbezüglich sei darauf zu verweisen, dass das Schutzinteresse der Kläger dauerhaft bestehen bleibe, so wie auch die Interessenlage der GEZ gleich bleibe. Auch das Argument der GEZ, dass die Überprüfung der ordnungsgemäßen Anmeldung von Rundfunkgeräten der Sicherstellung einer hinreichenden Finanzierung des öffentlich-rechtlichen Rundfunks und damit des "Fortbestands des Rundfunks als Institution" diene, wies das Gericht zurück.
GEZ-Mitarbeiter haben keinerlei hoheitliche Rechte - sie sind wie jede andere Privatperson zu behandeln.
Die Kläger haben keine Duldungspflichten. Den Beauftragten stehen keinerlei hoheitlichen Zwangsrechte zu. Weiterhegende als die in § 4 des Rundfunkgebührenstaatsvertrages normierten Auskunftsansprüche hat auch die GEZ nicht. Fehlen aber öffentlich-rechtliche Vorschriften zur zwangsweisen Erlangung der für die Sicherung der Finanzierung des Rundfunks erforderlichen Informationen, können entsprechende Befugnisse auch nicht über den Umweg zivilrechtlicher Beschränkungen von Eigentümerbefugnissen hergeleitet werden. Vor diesem Hintergrund können weder die von der GEZ befürchtete "Appellfunktion" einer wie hier vertretenen Auffassung, noch die sonstigen "generalpräventiven Überlegungen" zu einem abweichenden Ergebnis führen.
Auch angebliche Gefährdung der Finanzierung des öffentlichen Rundfunks begründet keine Kompetenzen der GEZ-Mitarbeiter.
Es liege auch keine Ungleichbehandlung von Gebührenschuldnern vor. Dass aufgrund von Gebührenausfällen "redliche Gebührenzahler für Schwarzseher und -hörer mitbezahlen" müss-ten, sei eine gewöhnlich mit Gesetzesverstößen verbundene Folge, die weitergehende Rechte der Beklagten jedoch nicht zu begründen vermöge.

Quelle:© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 15.04.2011

Beschluss über Auswechslung von Wohnungseingangstüren

Wohnungseingangstüren gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Durch Mehrheitsbeschluß kann dem einzelnen Sondereigentümer gestattet werden, unter Wahrung eines einheitlichen Erscheinungsbildes Wohnungseingangstüren auf eigene Kosten auszuwechseln.

LG Düsseldorf, Beschluß v. 10.01.2006, 25 T 506/05 in MietRB 2006, 190

Studentenzimmer - Mieterhöhung muss mit externen Zimmern begründet werden!

Soll eine Mieterhöhung für ein Zimmer mit drei Vergleichswohnungen begründet werden, so kann der Vermieter keine Studentenzimmer wählen, die mit dem Zimmer, dessen Miete erhöht werden soll, dieselben Gemeinschaftsräume haben. Vielmehr sind externe Studentenzimmer als Vergleichswohnungen heranzuziehen.

AG Köln, 8.7.2009 - Az: 203 C 33/09

Quelle: http://www.anwaltonline.com/

Kündigung des WEG-Verwaltervertrages

Für die Wirksamkeit der Kündigung des Verwaltervertrages ist ohne Belang, ob die Abberufung des Verwalters durch die Wohnungseigentümergemeinschaft wirksam beschlossen worden ist. Es ist rechtlich zwischen der Aberkennung der Verwaltereigenschaft (Abberufung) und der Beendigung des schuldrechtlichen Verwaltervertrages (Kündigung) zu unterscheiden, maßgeblich ist hier die Trennungstheorie.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.8.2007, Aktenzeichen I-3 Wx 163/07

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Heizkörper und dazugehörige Leitungen sowie Heizungs- und Thermostatventile sind auch als Teile einer Zentralheizungsanlage sondereigentumsfähig

Ob Heizkörper in den Wohnungen einer Eigentumswohnungsanlage mit Zentralheizung und die dazugehörigen Anschlussleitungen Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind, wurde bislang höchst unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese sehr umstrittene Rechtsfrage nun dahingehend geklärt, dass Heizkörper und Anschlussleitungen jedenfalls durch Teilungserklärung oder eine nachträgliche Vereinbarung (nicht: Beschluss!) dem Sondereigentum der Wohnungseigentümer zugeordnet werden können. Damit erteilt der BGH der Auffassung einer Absage, wonach die Heizungsanlage insgesamt zwingendes Gemeinschaftseigentum sei.

Zur Begründung führt das Gericht aus, dass nach § 5 Abs. 2 WEG solche Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum stünden, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienten. Diese Voraussetzung sei aber nicht bei allen Bauteilen einer Zentralheizungsanlage gegeben, die aus einer Heizzentrale und Steigleitungen bestehen. Während die Heizzentrale und die Leitungen zur Verteilung der Heizwärme in der Anlage allen Wohnungseigentümern dienten, sei dies bei den in den Wohnungen aufgestellten Heizkörpern und den dazugehörigen Anschlussleitungen nicht der Fall. Letztlich könnten die Heizkörper - und auch die Heizungs- und Thermostatventile - von der Heizungsanlage getrennt werden, ohne dass die Funktion der Heizung im Übrigen außer Kraft gesetzt wird.

Wenn nun die Heizkörper und die Anschlussleitungen aufgrund einer entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet worden sind, kann die Gemeinschaft über deren Erneuerung bzw. Austausch natürlich keinen Beschluss fassen; solche Beschlüsse wären in Ermangelung der erforderlichen Beschlusskompetenz sogar nichtig und nicht bloß anfechtbar. Damit können aber (nur) Beschlüsse bezogen auf den gemeinschaftlichen Teil der Anlage gefasst werden ("Heizzentrale" und Steigleitungen).

Werde nun der gemeinschaftliche Teil der Heizungsanlage verändert, könne dies zwar im Ergebnis aus technischen Gründen dazu führen, dass vorhandene alte Heizkörper und Anschlussleitungen (die im Sondereigentum stehen) nicht mehr an die neue Anlage angeschlossen werden können. Dies stehe aber der Erneuerung des gemeinschaftlichen Teils der Heizungsanlage und der Steigleitungen nicht entgegen. Im Hinblick auf das Gebot der Rücksichtnahme müsse den Sondereigentümer lediglich eine angemessene Zeit zur Umstellung seiner Heizkörper gegeben werden. Ein Wohnungseigentümer, der seine Geräte aber auch danach nicht erneuern wolle, könne von der Heizungsanlage getrennt werden, wenn seine Geräte und/oder Anschlussleitungen mit der neuen Zentralheizung nicht mehr kompatibel seien.

Quelle: http://www.haus-und-grund-bonn.de/

Verschärfte Trinkwasserverordnung 2011 tritt in Kraft - Neue Handlungspflichten für Immobilienverwalter

Die Regelungen der novellierten Trinkwasserverordnung 2011 (TrinkwV 2011) sind am 11.05.2011 im Bundesgesetzblatt verkündet worden und treten am 01.11.2011 in Kraft.

Was regelt die Trinkwasserverordnung?

Die Bestimmungen der Trinkwasserverordnung sollen sicherstellen, dass im Trinkwasser weder gesundheitsschädliche mikrobiologische Krankheitserreger, noch gesundheitsschädliche chemische Stoffen enthalten sind (§§ 3–7 TrinkwV). Hierfür werden Grenzwerte (§§ 5, 6 i. V. m. Anlagen 1 u. 2 TrinkwV) definiert, die nicht überschritten werden dürfen. Trinkwasser, welches diesen Anforderungen nicht entspricht, darf nicht abgegeben oder anderen zur Verfügung gestellt werden (§ 4 TrinkwV). Die Trinkwasserverordnung normiert einen umfangreichen Katalog von Anzeige-, Dokumentations-, Untersuchungs-, Handlungs- und Informationspflichten, die sich an die Inhaber von Wasserversorgungsanlagen richten (§§ 13–17, 21 TrinkwV) und deren Verletzung mit einem Katalog von empfindlichen Straftat- und Ordnungswidrigkeitstatbeständen bewehrt ist (vgl. §§ 24, 25 TrinkwV i. V. m. §§ 73–75 InfSG).

Relevanz für den Immobilienverwalter

Die Regelungen der Trinkwasserverordnung richten sich indes nicht nur an Unternehmen, die Trinkwasser für die Allgemeinheit bereitstellen, sondern gelten auch für Inhaber sogenannter Trinkwasser-Installationen (früher: „Hausinstallation“ – § 3 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. e), Nr. 3 TrinkwV). Damit ist dem Immobilieneigentümer, dem Vermieter und auch dem Immobilienverwalter die Verantwortung für den hygienisch einwandfreien Zustand der Hausinstallation und des abgegebenen Trinkwassers übertragen.

Neue Pflichten bei zentraler Trinkwassererwärmung

Die Trinkwasserverordnung 2011 legt besonderen Wert auf eine Eindämmung der Verunreinigung des Trinkwassers mit Legionellen. Gem. § 13 Abs. 5 TrinkwV müssen die Betreiber oder Inhaber einer Trinkwasser-Installation i. S. d. § 3 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. d) und e) TrinkwV, in der sich eine sog. Großanlage zur Trinkwassererwärmung befindet und aus der Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird, deren Bestand dem Gesundheitsamt unverzüglich anzeigen. Im Übrigen gelten die Anzeigepflichten gem. § 13 Abs. 1 Nr. 1 u. 2 TrinkwV. Großanlagen im Sinne der allgemein anerkannten Regeln der Technik sind dabei Warmwasser-Installationen mit mehr als 400 Litern Speichervolumen oder Warmwasserleitungen mit mehr als drei Litern Inhalt zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle. Damit gelten die Regelungen des § 13 Abs. 5 TrinkwV faktisch für alle Mehrfamilienhäuser mit einer zentralen Trinkwassererwärmungsanlage, in denen Wohnungen vermietet, sonst entgeltlich zur Nutzung überlassen oder zu sonstigen gewerblichen Zwecken genutzt werden, da jede Form der Vermietung oder sonstige Abgabe von Warmwasser im Rahmen entgeltlicher Tätigkeit als „gewerbliche Tätigkeit“ i. S. d. § 3 Abs. 1 Nr. 10 TrinkwV angesehen wird. Gem. § 14 Abs. 3 TrinkwV hat der Betreiber oder Inhaber einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung i. S. d. § 13 Abs. 5 TrinkwV die Anlage, sofern diese mit Duschen oder anderen Anlagen, in denen es zu einer Vernebelung von Trinkwasser kommt, ausgestattet ist, grundsätzlich jährlich an mehreren repräsentativen Probeentnahmestellen auf Legionellen zu untersuchen bzw. untersuchen zu lassen, die Untersuchungsergebnisse aufzuzeichnen, zehn Jahre verfügbar zu halten und innerhalb von zwei Wochen dem Gesundheitsamt zu übersenden. Hierbei sind die in Anlage 3 Teil II sowie Anlage 4 Teil II Buchst. b) vorgeschriebenen Untersuchungsverfahren einzuhalten. Dabei ist der Grenzwert für die im Trinkwasser vorhandene Legionellenkonzentration erstmals konkret definiert worden: 100 KbE (kolonienbildende Einheiten) pro 100 ml Trinkwasser (Anlage 3 Teil II zu § 7 TrinkwV).

Fazit

Die Durchführung von Untersuchungen zur Prüfung der mikrobiologischen bzw. chemischen Trinkwasserqualität (neben der Veranlassung der Umsetzung der weiteren Pflichten gem. TrinkwV 2011) ist daher dem vermietenden Eigentümer anzuraten bzw. den Wohnungseigentümern im Rahmen einer Eigentümerversammlung dringend zur Diskussion und Abstimmung zu stellen.

Quelle: BVI

Autor: Rüdiger Fritsch
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